Mise sous séquestre d'un fonds d'investissement immobilier

Contexte

Un fonds immobilier créé par un gestionnaire inexpérimenté a octroyé des prêts à des promoteurs immobiliers opportunistes et peu fiables afin qu'ils puissent acquérir, rénover et revendre des maisons individuelles. Le PDG du fonds a été licencié sans qu'un successeur ne soit désigné, laissant les groupes d'investisseurs excercer une pression avec des agendas contradictoires. Les biens immobiliers dans lesquels le fonds avait investi faisaient l'objet de prêts de premier, deuxième, troisième et quatrième rangs accordés par plusieurs investisseurs et/ou investisseurs individuels et fonds d'investissement. Il était donc difficile de parvenir à un consensus entre les détenteurs de titres de créance pour vendre une maison ou lever une hypothèque afin de récupérer le capital des investisseurs.

Le tribunal a désigné notre équipe comme administrateur judiciaire, après que plusieurs fonds d'investissement et investisseurs concernés aient recherché un fiduciaire expérimenté pour éclaircir la comptabilité des fonds et les positions des titres, négocier avec les emprunteurs, les promoteurs et les créanciers hypothécaires, et enfin, piloter la vente et la vente à découvert des biens immobiliers.

Nos conseils

Nos experts ont brillamment démêlé un enchevêtrement complexe de contributions d'investisseurs, d'investissements immobiliers et de documents justificatifs. Nous avons adopté une approche dynamique pour achever la construction d'un lotissement de 9 maisons dans la région de la baie de San Francisco et faire valoir les positions de prêt des investisseurs au moyen de négociations et de poursuites judiciaires, permettant ainsi aux investisseurs de récupérer leurs fonds.

Obstacles et nos solutions

Le fonds manquait de direction et de plan de redressement cohérent, ce qui a entraîné un litige.
- Nous avons renforcé l'autorité, puis élaboré et mis en œuvre un plan stratégique.
- Nous étions chargés de la gestion du développement pour tous les emprunteurs, rencontrant et négociant avec la ville et le promoteur initial.
- Nous avons désigné un nouveau promoteur pour achever le lotissement et gérer le processus de mainlevée des privilèges.
- Géré de manière déficiente, ce fonds mélangeait les contributions des investisseurs, ne disposait pas de procédures comptables et de documentation adéquates, souvent ne consignait pas les actes fiduciaires nécessaires pour garantir ses positions d'investissement et accordait généralement des prêts subordonnés sur des biens immobiliers dont la valeur était en baisse.
- Notre devoir de diligence initiale et notre expertise comptable judiciaire limitée aboutirent à une liste de prêts et de biens immobiliers associés, dont les actifs furent au cœur de notre rôle de séquestre et constituèrent la source de recouvrement pour les investisseurs.
- Nos experts ont validé toutes les positions des investisseurs, un processus complexe en raison du manque de documentation, des documents contradictoires et du mélange des fonds.
Les investisseurs désiraient une reprise, mais avaient des objectifs divergents.
- Nous avons passé en revue les actes et collaboré avec les emprunteurs, les créanciers privilégiés, les entrepreneurs et d'autres parties afin d'établir des prévisions de recouvrement pour chaque prêt.
- Notre équipe, avec l'aide d'un avocat, a engagé une procédure judiciaire afin de garantir des positions et une part du produit de certaines propriétés, et a initié ou dirigé des litiges liés à l'ancienneté et à d'autres questions relatives aux actes de propriété.
- Nous avons collaboré avec toutes les parties, notamment les agents immobiliers, dans le but de préserver les propriétés, de commercialiser et de vendre les maisons, et de soumettre des demandes à l'entiercement pour rembourser les privilèges des investisseurs.
Les investissements du fonds comprenaient des logements non terminés sans projet d'achèvement.
- Nous avons accompagné le chef de projet et le promoteur immobilier et collaboré avec les agences locales afin de comprendre et d'obtenir tous les permis nécessaires à l'achèvement des logements et à la délivrance des certificats d'occupation.
- Nous avons respecté le calendrier du projet et tenu les investisseurs informés.
- Notre équipe a facilité les efforts de refinancement et les accords de subordination nécessaires pour prolonger les prêts à la construction et les obligations financières de l'emprunteur.
Lorsqu'une vente immobilière a généré un excédent de 200 000 dollars, de nombreux requérants ont réclamé une rémunération.
- Nous avons fait appel à un avocat pour assurer notre défense contre l'IRS, la FTB et d'autres créanciers dans le cadre de la vente d'une maison, et avons obtenu gain de cause dans le litige afin de récupérer la majorité de ces fonds.

Personne de contact :

David Stapleton, CPA, CLPF
Directeur général principal
Cabinet de conseil stratégique
+1 213 235 0601
[e-mail protégé]

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