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En savoir plusMobil-homes, bâtiments préfabriqués, maison modulable, maison préfabriquée, maison simple, double, caravane... autant de termes que nous utilisons tous pour décrire des structures semi-permanentes, transportables et économiques que leurs habitants appellent simplement « maison ». Néanmoins, ce sont ces mêmes termes qui créent une confusion au moment d'identifier l'autorité compétente sur ces types de structures. Beaucoup de gens présument que tous les bâtiments sont régis par le code de la construction, mais ce n'est pas le cas. Dans tout le pays, il existe différentes sortes de structures qui sont exemptées des dispositions du code de la construction. En Floride, par exemple, la loi exempte « les structures spécifiquement réglementées et affectées par le gouvernement fédéral » des exigences du code de la construction de Floride (FBC - Florida Building Code). Les mobil-homes/maisons préfabriquées doivent-ils être conformes au FBC ? Oui et non.
Pour mieux comprendre où nous en sommes aujourd'hui, nous avons besoin de comprendre le contexte. Le problème remonte au « New Deal » adopté pendant la Grande Dépression, lequel a promulgué le « National Housing Act of 1934 » dans le but de tenter de protéger les propriétaires contre les saisies immobilières. Cette loi a fait l'objet d'un amendement en 1937 et d'un autre amendement en 1949, ce qui a conduit au développement de nombreux programmes de logements sociaux publics. En 1965, ces programmes ont fusionné pour former un seul organisme : le United States Department of Housing and Urban Development (HUD, Ministère du logement et du développement urbain). Par la suite, cette loi a fait l'objet d'un amendement pour devenir le National Manufactured Housing Construction and Safety Standards Act of 1974. Cette dernière a limité la réglementation des gouvernements locaux sur les structures préfabriquées et recommandé que les normes développées par le HUD soient appliquées aux mobil-homes. Depuis lors, plusieurs lois ont été adoptées et ont réduit la capacité des juridictions locales à réguler les structures mobiles. En raison du manque de contrôles locaux, les permis, les constructions, les inspections, l'entretien et la réparation, etc... de ces structures sont devenus un jeu où chaque organisme accuse l'autre.
Cependant, si nous suivons tous les indices qui ont été laissés à notre attention, nous pouvons nous frayer un chemin à travers les différents documents régissant l'usage des maisons préfabriquées.
À l'origine, les lois en place réglementent le principe général ou l'objectif d'un « mobil-home ». Le chapître 553 sur les lois de Floride propose des normes relatives à la construction des bâtiments qui gouvernent à la fois les bâtiments préfabriqués (Loi Floride §§ 553.35-553.42) et le code de la construction de Floride (Loi Floride §§ 553.70-553.898). À première vue, le § 553.35 des lois de Floride (la loi de Floride de 1979 sur les bâtiments préfabriqués) semble nous renvoyer directement à la section 553.355 du code de la construction :
Exigences minimales de construction établies. - Le code de la construction de Floride et les codes de prévention des incendies et de sécurité sont les exigences minimales en matière de construction. Ils régissent la fabrication, la conception, la construction, l'installation, le changement, la modification, la réparation et la démolition de bâtiments préfabriqués.
Cependant, la section suivante fait la distinction entre « mobil-homes » et « bâtiments préfabriqués », « bâtiments modulaires » ou « bâtiments usinés » définis globalement et inclut spécifiquement que « cette partie ne s'applique pas aux mobil-homes ». Les mobil-homes sont spécifiquement définis comme « toute résidence construite conformément aux normes promulguées par le United States Department of Housing and Urban Development. » Le § 553 des lois de Floride stipule des exigences spécifiques aux « bâtiments préfabriqués », mais comme indiqué précédement, cette partie ne s'applique pas aux « mobil-homes ». Plus loin dans les statuts, la définition imprécise du terme « mobil-home » est affinée dans le chapitre 723 Location de parcs pour mobil-homes - Section 723.003 Définitions :
(8) Le terme « mobil-home » correspond à une structure résidentielle, transportable sur une ou plusieurs zones, qui fait 8 pieds ou plus de large et plus de 35 pieds de long. Cette structure est dotée d'un attelage, elle est montée sur un châssis intégral, elle est conçue pour être utilisée comme maison d'habitation lorsqu'elle est reliée aux services requis. À l'origine, elle n'est pas vendue en tant que véhicule de loisirs et est équipée de plomberie, du chauffage, de la climatisation et de l'électricité.
Bien que cette définition s'applique spécifiquement au chapitre 723, cela vous permet de mieux comprendre ce qu'est véritablement un « mobil-home ». Pour les mobil-homes standard, le sujet de discussion, nous pouvons maintenant passer aux normes développées et réglementées par le HUD.
Vous pouvez trouver les documents du HUD qui régissent la construction et le transport des mobil-homes dans le Code of Federal Regulations (code des règlementations fédérales) titre 24, Logement et développement urbain, sous-titre B, principalement dans les parties 3280 et 3285. Le premier fournit les « normes de construction et de sécurité relatives aux maisons préfabriquées » tandis que le second fournit les « normes d'installation des maisons préfabriquées ». En somme, ces documents fournissent les règlementations applicables du début du processus de fabrication à la préparation au transport, puis pour la livraison sur un site spécifique et jusqu'à l'achèvement de l'installation, date à laquelle la structure peut être occupée et utilisée comme habitation.
Cependant, entre la fabrication et l'installation de la structure, il existe une phase très importante : le transport. Étant donné que ces structures sont des mobil-homes, leur construction relève également de la compétence du Department of Highway Safety and Motor Vehicles (DMV - le Ministère de la sécurité routière et des véhicules automobiles). Cela nécessite donc qu'elles soient enregistrées auprès du DMV. Tous les mobil-homes se trouvant sur une propriété louée doivent être enregistrés chaque année. Cependant, s'ils se trouvent sur une propriété appartenant à quelqu'un, cette maison peut se voir imposée comme bien immobilier et une vignette permanente à inscription unique peut être achetée.
D'autres exigences supplémentaires peuvent être trouvées dans le chapitre 320 des lois de Floride portant sur les permis de véhicules automobiles. La section 320.822 présente les définitions applicables à cette section :
320.822(2) « Code » correspond aux normes appropriées que l'on trouve dans :
(a) Les normes fédérales de construction et de sécurité relatives aux habitations préfabriquées pour les mobil-homes individuels, promulguées par le ministère du Logement et de l'Aménagement urbain ;
(b) Le Uniform Standards Code (Code des normes uniformisées) validé par l'American National Standards Institute (institut de normalisation américaine) ANSI A-119.2 pour les véhicules de loisirs et le ANSI A-119.5 pour les remorques ou la norme du ministère américain du Logement et de l'Aménagement urbain pour les remorques, certifiée conforme à cette norme ; ou
(c) Le code de réparation et de rénovation des mobil-homes et le code des véhicules de loisirs d'occasion
320.8232 Établissement de normes uniformes pour les véhicules de loisirs d'occasion et du code de réparation et de rénovation des mobil-homes -
(1) Tout véhicule de loisirs d'occasion fabriqué après le 1er janvier 1968, vendu ou mis en vente dans cet état par un revendeur ou un fabricant doit être conforme aux normes du code des véhicules de loisirs d'occasion. Les dispositions dudit code doivent garantir un logement sûr et habitable et ne doivent pas être plus contraignantes que les normes requises dans la fabrication de véhicules de loisirs. De telles provisions doivent inclure, sans toutefois s'y limiter, des normes relatives à l'intégrité structurelle, la plomberie, le chauffage, les systèmes électriques, l'incendie et la sécurité des personnes.
(2) Les dispositions du code de réparation et de rénovation doivent garantir un logement sûr et habitable et ne doivent pas être plus contraignantes que les normes requises dans la fabrication de mobil-homes. De telles provisions doivent inclure, sans toutefois s'y limiter, des normes relatives à l'intégrité structurelle, la plomberie, le chauffage, les systèmes électriques, l'incendie et la sécurité des personnes.
En somme, la section 320.8232 exige que ces normes relatives à la réparation et à la rénovation de mobil-homes soient établies. Cette exigence se réfère au § 320.822(2)(c) des lois de Floride susmentionné, qui mentionnait « le code de réparation et de rénovation des mobil-homes et le code des véhicules de loisirs d'occasion ». Il convient d'observer que la loi limite les règlementations sur la réparation ou la rénovation de mobil-homes de sorte qu'elles soient moins contraignantes que ce qui est requis pour la fabrication de la structure. La section 320.8245 stipule des restrictions sur le changement ou la modification de mobil-homes ou de véhicules de loisirs.
Le code administratif de Floride établit les règles des chapitres 15C-1 et 15C-2 du Department of Highway Safety and Motor Vehicles Division of Motor Vehicles. Le chapitre 15C-1 établit les règles générales concernant l'installation de mobil-homes et se réfère généralement aux instructions d'installation des fabricants ou aux normes de l'HUD. Cependant, certaines normes prescritives d'installation sont fournies. Comme indiqué ci-dessus, l'un des codes régissant les mobil-homes est le « code de réparation et de rénovation des mobil-homes et le code des véhicules de loisirs d'occasion ». Le code de réparation et de rénovation des mobil-homes est aussi connu sous le code 15-C-2.0081. Bien qu'il soit assez court, ce code réitère les exigences énoncées dans le § 320.822 des lois de Floride. Le code, dans son intégralité, est le suivant :
15C-2.0081 Code de réparation et de rénovation des mobil-homes et des maisons préfabriquées. Ces lignes directrices doivent être utilisées pour garantir une habitation sûre et vivable et ne doivent pas être plus contraignantes que les normes selon lesquelles le logement a été construit à l'origine.
(1) Structure.
(a) Les extensions, y compris, sans toutefois s'y limiter les auvents, les protections de toit et les vérandas doivent être des éléments indépendants et autoportants dont seul le solin est relié à l'unité principale, sauf si l'unité supplémentaire a été conçue pour être combinée à l'unité existante. Toutes les extensions doivent être construites conformément aux codes de construction de l'État et adoptées localement.
(b) L'arrimage d'annexes doit s'effectuer conformément aux exigences relatives à une construction similaire.
(c) La réparation ou la rénovation de mobil-homes ou de maisons préfabriquées nécessitent l'utilisation de matériaux et une conception équivalente à la construction originale. La structure doit comprendre, sans toutefois s'y limiter, le système de toiture, les murs, le plancher, les fenêtres et les portes extérieures du mobil-home/de la maison préfabriquée.
(2) Une réparation ou un remplacement du système électrique nécessitent l'utilisation de matériaux et une conception équivalente à la construction originale.
(3) Une réparation ou un remplacement de la plomberie nécessitent l'utilisation de matériaux et une conception équivalente à la construction originale.
Ainsi, à ce stade, nous avons les lois de Floride, le code des règlementations fédérales, l'HUD, le code administratif de Floride, le DMV qui se partagent la règlementation de la fabrication et de l'usage des mobil-homes. Mais où est passé le FBC ? Comme nous l'avons mentionné précédemment, le code de la construction de Floride - Construction a été écarté de la juridiction sur les mobil-homes. Cependant, le code de la construction de Floride - Résidentiel examine les « mobil-homes » à travers quelques sections. Le code résidentiel définit le terme « maison préfabriquée », comme suit :
MAISON PRÉFABRIQUÉE. Une maison préfabriquée correspond à une structure, transportable en une ou plusieurs sections dont le mode de déplacement fait 8 pieds ou plus de large (2438 mm) ou 40 pieds ou plus de longueur (12 192 mm), ou lorsqu'elle est installée sur le site, fait 320 de pieds carrés (30 m2) ou plus, et qui est construite sur un châssis permanent et conçue pour être utilisée comme habitation avec ou sans fondation fixe lorsqu'elle est reliée aux services nécessaires. Elle est équipée de plomberie, du chauffage, de la climatisation et de systèmes électriques ; toutefois, une telle disposition doit s'appliquer à toute structure qui est conforme à toutes les exigences de ce paragraphe, à l'exception des exigences relatives aux dimensions, et à l'égard de laquelle le fabricant dépose volontairement une homologation exigée par le secrétaire (HUD) et qui respecte les normes établies en vertu du présent titre. Pour les mobil-homes construits avant le 15 juin 1976, une vignette certifiant la conformité aux normes relatives aux mobil-homes, NFPA 501, en vigueur au moment de la fabrication est requise. Aux fins des présentes dispositions, un mobil-home doit être considéré comme une maison préfabriquée.
Cette définition est très semblable à la définition du § 723.003 des lois de Floride. Cela nous renvoie à l'une des conditions pour lesquelles le FBC est compétent en matière de mobil-homes. Le chapitre 3 du code résidentiel mentionne la disposition suivante :
R322.1.9 Maisons préfabriquées. En plus des exigences applicables de l'organisme public qui est compétent en matière d'installation de maisons préfabriquées, l'installation de maisons préfabriquées en zone inondable dangereuse est soumise aux dispositions applicables du décret local relatif à la gestion d'une zone inondable.
Les mobil-homes doivent être dotés d'éléments d'identification qui fournissent des informations pertinentes sur la construction de la structure. Cela diffère des bâtiments préfabriqués qui ne sont pas régis par le HUD. Tous les mobil-homes doivent être équipés d'une plaque signalétique (comme illustré à droite). La plaque signalétique doit être placée à un endroit facile d'accès et être visible en permanence. En général, la plaque d'identification est fixée sur ou à l'intérieur du panneau électrique principal. Sur la plaque d'identification, doivent se retrouver au moins :
(a) Le nom et l'adresse de l'usine de fabrication où la maison préfabriquée a été fabriquée.
(b) Le numéro de série et la référence du modèle de l'unité et la date de fabrication de l'unité.
(c) L'attestation applicable :
Au moment de sa construction, cette maison préfabriquée est conçue pour être conforme aux normes de construction et de sécurité fédérales relatives aux maisons préfabriquées ; ou cette maison préfabriquée a été réalisée pour sa majeure partie conformément à une conception approuvée et a été inspectée (sauf les composants spécifiquement identifiés dans les instructions en raison de finitions sur place) conformément aux normes de construction et de sécurité fédérales relatives aux maisons préfabriquées et aux exigences du HUD, en vigueur à la date de fabrication.
(d) Une liste du (ou des) numéro(s) de l'(des) étiquette(s) d'homologation fixé(s) à chaque section préfabriquée transportable sous le §3280.8.
(e) Une liste des principaux équipements montés en usine, comprenant le nom du fabricant et la désignation du modèle de chaque appareil.
(f) La référence de la zone du charge du toit et de la zone du vent pour lesquelles le logement est conçu et des copies des cartes, comme énoncé dans le §3280.305(c). Cette information peut être associée au certificat de chauffage/refroidissement et à la carte des zones d'isolation requis aux §§3280.510 et 3280.511. La carte de la zone de vent indiquée sur la plaque d'identification doit également contenir le commentaire suivant :
Cette maison n'a pas été conçue pour des pressions élevées de vent et des dispositions d'arrimage requises pour les zones océaniques/côtières et ne doit pas se situer dans un rayon de 1500 pieds de la côte pour des zones de vent II et III, sauf si la maison et son arrimage et son système de fondation ont été conçus pour des exigences accrues spécifiées pour une exposition D dans les normes ANSI/ASCE 7-88.
(g) Énoncé : cette maison a/n'a pas (espace vierge adéquate à vérifier par le fabricant) été équipée de pare-tempêtes ou d'autres éléments protégeant les fenêtres et les ouvertures extérieures de portes. Pour les maisons conçues pour des zones de vent II et III qui ne sont pas dotées de pare-tempêtes ou de dispositions de protection similaires, il est fortement recommandé que la maison soit prête à accueillir ces dispositions en vertu de la méthode recommandée dans les spécifications du fabricant.
(h) L'énoncé : « Approbation du modèle par », suivi du nom de l'organisme qui a approuvé le modèle.
Comme indiqué au point (d) ci-dessus, chaque section transportable doit comporter une étiquette d'homologation fixée en permanence (voir ci-dessous). L'étiquette d'homologation doit être située à l'extrémité du feu arrière de la section près de la base du revêtement en vinyle et est fixée à l'aide de rivets à ce revêtement. L'étiquette doit faire environ 2 x 4 pouces et doit être gravée sur une plaque d'aluminium de 0,32 pouces d'épaisseur. L'étiquette de certification, souvent appelée « vignette du code de construction » est l'une des façons les plus faciles de reconnaître un mobil-home et de le différencier d'un bâtiment préfabriqué.
En résumé, la fabrication des mobil-homes est régie par le HUD, comme défini dans les lois de Floride. Cependant, comme ces structures nécessitent d'être transportées, elles doivent également se conformer aux exigences relatives aux véhicules automobiles qui sont régies par le DMV. Lorsqu'un mobil-home arrive sur un site, il doit être installé conformément aux normes du HUD. Le mobil-home doit toutefois satisfaire aux exigences relatives aux zones inondables du FBC - Résidentiel et à l'ordonnance locale sur les zones inondables. De plus, toute dépendance construite sur place doit se conformer au FBC.
Il convient de noter que les dépendances doivent être autonomes. En effet, les lois de Floride ont émis des restrictions sur les modifications ou les changements sur un mobil-home. Par ailleurs, les réparations portant sur des éléments endommagés sont régies par les exigences relatives au code administratif de Floride, comme spécifié dans les règlementations du DMV. L'Authority Having Jurisdiction (AHJ) (autorité compétente) locale a la responsabilité de faire appliquer certaines des réglementations décrites dans le présent document, c'est-à-dire le motif déterminant l'attribution des permis pour le placement, l'arrimage et les aspects liés aux plaines inondables des maisons préfabriquées.
Nous souhaiterions remercier Mike Rimoldi, MPA, CBO, CFM et Geoffrey A. Chambers, PE, SI dont les connaissances et l'expertise ont grandement contribué à cette recherche.
Mike Rimoldi est chef de projet principal au sein du département d'architecture judiciaire et d'ingénierie de J.S. Held. En plus d'appliquer et d'interpréter les codes du bâtiment, Michael est un entrepreneur en bâtiment agréé qui a travaillé sur des projets résidentiels et commerciaux de différentes envergures. Il est gestionnaire d'inondation agréé ASFPM et inspecteur agréé pour plusieurs documents FEMA dans le domaine de la construction, notamment le Manuel des constructions côtières, le Guide officiel local des constructions côtières et les risques naturels et le développement durable des bâtimets résidentiels. Il est apparu sur différents médias pour évoquer les codes de la construction du bâtiment, notamment sur CNN, Good Morning America, et The Weather Channel.
Mike peut être contacté à l'adresse [e-mail protégé] ou au +1 813 676 1050.
Lors de l'inspection de bâtiments ou de structures après un événement catastrophique, tel qu'un ouragan, plusieurs types de dommages peuvent survenir. L'imprévisibilité des tempêtes peut présenter de nombreux défis lorsqu'il s'agit de déterminer comment...