Avertissement : cet article n'a pas pour objet d'offrir une interprétation de fournir une interprétation des politiques ni un avis juridique. L'objectif de l'auteur est de mettre en lumière les difficultés et les litiges courants liés à la mise à jour des codes. Les dispositions du code mentionnées dans le présent document ont été simplifiées à l'intention d'un public non spécialisé. Ceci ne doit pas être interprété comme des règles générales ni comme la position de l'auteur sur chaque cas particulier.
Les professionnels des sinistres, les conseillers en couverture d'assurance, les assureurs immobiliers traitant des demandes d'indemnisation complexes liées à des travaux de rénovation ou à des pertes matérielles, les avocats spécialiés dans le droit de la construction, les ingénieurs judiciaires, les propriétaires immobiliers et les responsables de risques impliqués dans des litiges liés à des travaux de rénovation ou dans des enquêtes sur des défaillances structurelles devraient lire cet article pour en savoir plus sur les thèmes suivants :
Pourquoi les « droits acquis » sont conditionnels et non absolus. Le concept de droits acquis revient à exempter les bâtiments et structures existants des nouvelles réglementations, leur permettant de suivre le code en vigueur lors de leur construction ou de l'obtention du permis de construire.
Pourquoi les travaux de rénovations exigent généralement des mises en conformité localisées
Quand et comment les risques pour la sécurité peuvent primer sur les droits acquis
Pourquoi le concept de pièces « de même nature et qualité » peut ne pas suffire
Pourquoi l'ampleur des mises en conformité est un sujet fréquent de litiges
Quand les mises en conformité au code peuvent être considérées comme des améliorations. Dans le secteur des assurances, la notion d'amélioration désigne l'appréciation de la valeur d'un bien assuré au-delà de son état d'avant le sinistre, généralement en remplaçant les pièces usées par des pièces neuves
Paroles d'experts
Ben Daee, PhD, P.Eng, PE Ben est ingénieur des structures, expert dans l'évaluation des normes de diligence et l'analyse des défaillances dans le secteur de la construction. Dans cet article, il examine le concept de droits acquis concernant le code de la construction et les défis pratiques qui se posent lorsque le point de vue des ingénieurs se heurte à la couverture par les assurances et à l'examen judiciaire. Dans cet article, il établit un lien unique entre les performances techniques, des cas concrets et des décisions de justice récentes afin de démontrer pourquoi les réparations de sécurité motivées par des sinistres ne doivent pas être qualifiées à tort d'améliorations ou de mises en conformité facultatives.
Résumé
Cet article examine dans quelles circonstances les mises en conformité au code de la construction sont requises lors des rénovations, des transactions immobilières ou des reconstructions après sinistre, et dans quels cas les structures existantes peuvent bénéficier des droits acquis. Il explique que les codes n'exigent généralement des mises en conformité complètes d'un bâtiment qu'en cas de changement d'affectation des locaux, tandis que les rénovations n'entraînent normalement une mise aux normes que dans les zones modifiées ou endommagées, sauf si les travaux sont jugés importants ou soulèvent des problèmes de sécurité. À travers des cas concrets, l'article met en lumière les zones grises qui sont souvent à l'origine de litiges entre les propriétaires, les assureurs et les autorités de régulation, soulignant que des approches rigides, dictées par les directives, peuvent entrer en conflit avec les réalités techniques et les objectifs de sécurité des personnes.
Introduction : les questions clés lors du traitement des sinistres
Un nouveau propriétaire doit-il effectuer la rénovation d'une vieille maison conformément au code en vigueur ? Dans quelles conditions un élément d'un bâtiment peut-il être un « droit acquis » ? Qui doit payer pour les mises à jour des codes après un sinistre avec perte de bien ? Ces questions sont fréquentes lors de la mise en conformité d'un bâtiment avec les codes et normes en vigueur avant un projet de rénovation, avant l'achat d'une ancienne bâtisse ou à la suite d'un sinistre immobilier. La rénovation de bâtiments anciens peut sembler, à première vue, une option viable pour la mise aux normes, mais elle soulève souvent des questions quant à l'étendue et à la portée de cette mise aux normes.
Où et à quel moment les mises à jour des codes interviennent-elles ?
Les codes, règlements et arrêtés municipaux peuvent imposer des travaux de mise aux normes sur les bâtiments existants pour diverses raisons, telles que le renforcement des normes de sécurité, les mesures d'économie d'énergie, les constructions illégales ou les modifications apportées aux règlements d'urbanisme. Cependant, en cas de sinistre, il est généralement attendu de l'assureur qu'il finance les mises aux normes requises en termes d'isolation, de composants électriques ou de plomberie. Même si la police couvre les mises en conformité au code, il peut s'avérer difficile de déterminer l'étendue des mises aux normes dans le cadre d'une reconstruction.
Code du bâtiment de l'Ontario, changement d'affectation et rénovation
Les codes du bâtiment des juridictions canadiennes, tels que le Code du bâtiment de l'Ontario (OBC), incluent généralement deux parties concernant les bâtiments existants, l'une pour les exigences en cas de changement d'affectation et l'autre en cas de rénovation. Aux États-Unis, des clauses similaires ont été incluses dans le code international du bâtiment existant (IEBC) depuis 2015.
En résumé, les sections des codes du bâtiment consacrées au « changement d'affectation » ou au « changement majeur d'affectation » prévoient que, si l'affectation d'un bâtiment change, une mise à niveau de la conformité au code est requise pour l'ensemble du bâtiment. Des exemples de changement de l'affectation peuvent inclure la séparation d'une résidence en deux ou l'utilisation d'un entrepôt comme espace d'exposition. C'est pourquoi une bâtisse ancienne, même si elle reste, selon la loi, non conforme au code actuel, n'a pas besoin d'une mise aux normes par son nouveau propriétaire du moment qu'elle reste une bâtisse qui ne présente pas de danger pour l'occupant. On parle ici de « droit acquis » pour le code du bâtiment.
La section « Rénovation » des codes canadiens s'applique à la modification partielle des composants d'un bâtiment qui existe depuis au moins cinq ans. En général, cela signifie que seules les portions rénovées du bâtiment doivent être mises en conformité au code en vigueur, tant que la rénovation n'est pas « substantielle ». Par exemple, dans le cas d'un projet de rénovation d'une cuisine, les mises en conformité au code seront limitées aux « éléments de construction », c'est-à-dire la plomberie, la structure, l'électricité, etc. De la même façon, après un sinistre, seuls les éléments endommagés du bâtiment seront soumis à des mises aux normes, bien qu'il existe des exceptions à ces règles générales. Dans l'IEBC, les dispositions concernant la rénovation sont plus détaillées et classées en trois catégories (« prescriptives », « zone de travail » et « performances ») qu'il convient de suivre. Toutefois, l'idée générale reste la même : les mises en conformité au code s'appliquent aux espaces endommagés/rénovés, à moins qu'il existe un risque pour la sécurité ou que la réparation soit considérée comme substantielle selon la définition de l'IEBC. Attention, certaines juridictions ont leur propre définition de ce qui constitue une réparation substantielle et du seuil auquel la mise aux normes est requise. Par exemple, le Code du bâtiment de Floride exige que tout le toit soit mis aux normes selon le code en vigueur si plus de 25 % de la toiture a été endommagée.
Règles de mise à jour et portée des mises à jour en cas de rénovation
Il existe deux zones grises concernant les mises en conformité avec les codes dans les projets de rénovation ou de remédiation qui peuvent être à l'origine de litiges. Tout d'abord, la rénovation nécessite parfois de mettre aux normes une partie non endommagée et non affectée du bâtiment, par exemple la construction d'un nouveau mur sur un mur de fondation défectueux préexistant, si la capacité du mur de fondation est douteuse. Le code du bâtiment fixe une limite dans ce cas, stipulant que les performances du bâtiment après la rénovation ne doivent pas être inférieures à celle du bâtiment existant. Cet énoncé est souvent interprété de telle sorte que si les éléments existants résistent aux charges actuelles appliquées, ils peuvent être considérés comme des droits acquis (c'est-à-dire que l'historique des performances sans aucun problème des éléments existants démontre des capacités similaires à l'avenir). Aussi, aucune mise à jour du code ou remplacement ne sera garanti(e). Mais cela ne correspond pas forcément à une interprétation correcte du code.
Dans une affaire, dans l'Ontario, un immeuble commercial s'est effondré juste après des travaux de rénovation de la toiture. Le bâtiment avait 30 ans et reposait sur une longue structure en acier sans colonnes intérieures. Le projet de rénovation de la toiture consistait à remplacer la couverture métallique, l'isolation et les pannes par des matériaux « de même nature ». La différence de poids entre l'ancienne et la nouvelle toiture représentait environ 1 % de la charge permanente totale, ce qui était négligeable ; par conséquent, aucune analyse structurelle n'a été effectuée, et les charpentes métalliques ont été jugées conformes aux dispositions réglementaires. Dans les faits, le bâtiment a bénéficié des droits acquis et seuls les nouveaux éléments ont été mis aux normes conformément au code en vigueur. Lors de la première saison suivant la rénovation, le bâtiment s'est effondré après les premières chutes de neige importantes. Le poids de la neige n'était pas supérieur aux précipitations constatées habituellement dans la région, que la structure avait supportées au cours de ses 30 années d'existence. Les experts judiciaires ont examiné de nombreux scénarios, et c'est le projet de rénovation qui est apparu comme le principal suspect. Les enquêtes ont révélé que la structure d'origine n'avait pas été conçue pour supporter des charges de neige déséquilibrées ; cependant, les déperditions thermiques par le toit avaient provoqué la fonte et le glissement de la neige, ce qui aurait pu réduire la charge de glace et de neige de 30 % au cours d'une saison longue et froide. En réalité, c'est justement cette mauvaise isolation qui a permis de tenir le coup jusqu'à ce que la nouvelle isolation soit mise en place. Le bâtiment non mis aux normes s'est effondré, alors que le code du bâtiment ne prévoyait pas explicitement de mise aux normes des structures.
La deuxième zone grise est la portée des mises à jour du code. Du point de vue de l'ingénierie, les éléments affectés d'un bâtiment après un sinistre doivent être construits conformément au code en vigueur, quelle que soit la formulation du contrat d'assurance. Toutefois, cette question fait l'objet d'un litige lorsque la police ne couvre que le coût de remplacement par un bien « de même nature et de même qualité », et que la reconstruction du nouveau bâtiment ne serait pas conforme aux normes ou présenterait un risque pour la sécurité. Dans ce type de cas, le remplacement peut coûter beaucoup plus cher que le système d'origine ou que la valeur réelle. On parle alors de plus-value.
Dans l'affaire DEB Associates v. Greater New York Mutual Insurance Co., le tribunal supérieur du New Jersey a traité un litige important concernant la couverture des mises aux normes des codes du bâtiment et a jugé que les bâtiments préexistants légaux peuvent bénéficier du système des droits acquis, sauf pour les structures présentant des risques de sécurité. L'affaire est née des suites d'une tempête qui a arraché une partie de la façade en briques du sixième étage de l'immeuble de bureaux de sept étages appartenant au plaignant. Lors de l'inspection qui a suivi, les autorités locales ont découvert que les murs du bâtiment n'étaient pas suffisamment sécurisés, conformément aux normes de construction en vigueur, ce qui créait une situation dangereuse au niveau de l'intégralité de la structure. Les autorités ont ordonné l'évacuation du bâtiment et la sécurisation des murs du premier au septième étage, ainsi que du toit, conformément au code du bâtiment alors en vigueur de l'État. La question centrale était de savoir si l'assureur était tenu de prendre en charge les frais de mise en conformité des parties non endommagées du bâtiment avec les exigences de l'arrêté. Le tribunal a statué en faveur de l'assuré, concluant que, puisque la tempête (un sinistre couvert) était à l'origine de l'inspection et de l'application ultérieure du code, un « lien direct » suffisant existait pour justifier la couverture des mises en conformité exigées sur l'ensemble du bâtiment. Cette affaire constitue un exemple distinct montrant que le respect des codes en matière de sécurité peut exiger des mises aux normes au-delà de la zone endommagée, quelles que soient les limites de la police d'assurance.
La portée des mises à jour du code peut être plus complexe lorsque la stratégie implique une limite ou une exclusion de mise à niveau du code. Dans ce cas, l'assuré a accepté de prendre en charge les coûts supplémentaires liés aux mises en conformité avec le code au-delà des limites de la police d'assurance. Cependant, les assurés peuvent remettre en question la définition des mises en conformité au code. Dans le cadre d'une inondation ayant touché une zone résidentielle, plusieurs bâtiments d'un quartier devaient être reconstruits en raison de dommages structurels importants. Le bureau d'études mandaté par les assurés a recommandé des modifications au nivellement du terrain, à la hauteur des bâtiments ainsi qu'à la conception initiale afin de réduire au minimum le risque de dommages similaires liés aux inondations à l'avenir. L'assurance a jugé que ces changements dépassaient significativement les limites de la police et sa portée et a insisté pour conserver la disposition originale du site, conformément à la limite de mise en conformité de la police. Les assurés ont soulevé une préoccupation en matière de sécurité, faisant valoir que si les maisons étaient reconstruites « à l'identique », les résidents seraient exposés au risque de dommages causés par les inondations, étant donné que des événements similaires étaient susceptibles de se reproduire à l'avenir. Les parties ont finalement convenu de suivre les recommandations des ingénieurs au-delà de la limite de mise à jour du code.
Conclusion
Le droit acquis et les mises à jour des codes des systèmes de construction sont souvent un motif de conflit. Une approche standardisée pour répondre à de telles réclamations pourrait s'avérer disproportionnée, car l'interprétation des politiques et les arguments juridiques ne sont pas forcément en parfaite adéquation avec les principes fondamentaux de l'ingénierie. Ces affaires nécessitent des stratégies précises et multidimensionnelles afin d'éviter des frais juridiques inutiles.
Remerciements
J.S. Held tient à remercier Ben Daee, titulaire d'un doctorat, ingénieur agréé (P.Eng.) et ingénieur professionnel (PE), pour ses conseils avisés et son expertise, qui ont grandement contribué à cette recherche.
Le Docteur Ben Daee est un témoin expert qualifié du cabinet d'architecture et d'ingénierie judiciaires de J.S. Held spécialisé dans les enquêtes judiciaires des questions légales/litiges complexes en matière de construction, l'évaluation des normes et l'analyse des causes d'origine. Il propose régulièrement ses conseils à des avocats, des experts en assurance, des entrepreneurs, des fabricants, des propriétaires, des sociétés et municipalités. Il intervient dans des dossiers de plaintes et de litiges d'ingénierie civile liés à des défaillances de bâtiments/structures, des dommages aux biens, des problèmes de conception/construction, des défaillances de matériaux, des problèmes de subrogation, des responsabilités professionnelles et municipales et des erreurs ou omissions liées à l'ingénierie. Il représente des entrepreneurs, des cabinets de conseil, des entreprises de construction, des propriétaires et des ingénieurs dans des affaires impliquant la négligence professionnelle, le respect du code, les erreurs de conception et les litiges liés à la construction.
Vous pouvez contacter le Dr Daee à l'adresse [e-mail protégé]ou au +1 416 277 1184.
Références
Le Code de la construction de l'Ontario en ligne. Code de la construction 2017. Données extraites de http://www.buildingcode.online/
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