Aperçu
Le premier rapport sur les risques mondiaux de J.S. Held examine les risques et les opportunités potentiels pour les entreprises en 2024.
En savoir plusCertains modèles de caméras et technologies à 360° sont sur le marché depuis un certain temps pour documenter les inspections immobilières sur le terrain. Ce n'est cependant que récemment qu'ils ont commencé à répondre, à être adaptés ou être créés pour le secteur des sinistres immobiliers, et ce, pour rendre la procédure de réclamation plus irréfutable et plus efficace. Il existe une large variété de caméras et de technologies à 360°. Les décisions concernant le type de matériel à installer ou à utiliser dépend de ce qui est documenté et/ou communiqué, mais aussi des besoins de l'utilisateur en termes de valeur ajoutée. Par exemple, certaines technologies à 360° peuvent être très efficaces et permettre une parfaite communication de la documentation pour les petites surfaces immobilières, alors que les technologies à 360° peuvent s'avérer plus limitées ou inefficaces pour des dossiers immobiliers plus vastes.
En seulement un an, en 2020, J.S. Held a créé 80 % des rapports de la technologie à 360° que nous ayons créés depuis le début de cette technologie, voilà deux ans et demi. Cela témoigne du fait que la pandémie de COVID 19 incite l'industrie à utiliser tous les outils disponibles pour maintenir et améliorer les communications sur les réclamations immobilières et limiter les risques pour la santé de toutes les parties concernées. La pandémie ayant renforcé l'utilisation de la technologie à 360° afin de produire des représentations virtuelles des dossiers immobiliers, elle a fait plus encore en démontrant au secteur la valeur de la technologie et pourquoi elle doit être utilisée, et ce, indépendamment des circonstances liées à la pandémie.
L'objet de ce document vise à fournir des informations générales concernant l'utilisation et la valeur des technologies à 360° que J.S. Held a mises en place et popularisé, à savoir HoloBuilder et Matterport. Nous évoquerons les bases de ces technologies, comment et pourquoi les utiliser et leurs avantages dans les dossiers immobiliers, ainsi que leur impact sur ce secteur.
Expérience professionnelle
De nombreuses caméras et technologies à 360° sont disponibles et notre équipe a testé un certain nombre d'entre-elles. J.S. Held a commencé à utiliser des caméras à 360° il y a 10 ans car nous avons rapidement découvert les avantages de saisir des images à 360° sur les sites sinistrés. Une image à 360° remplace de nombreuses images en 2 dimensions (2D) ce qui renforce l'efficacité de la documentation du site dans son ensemble. Les données obtenues sont aussi très utiles en interne lors de la préparation de devis, de l'évaluation par des tiers et de la confirmation de travaux LKQ (de qualité équivalente).
Au départ, le seul défi que nous avons rencontré avec les images 360° concernait l'organisation et le partage en externe. La mise en œuvre de HoloBuilder™ a répondu à ce problème. Elle a permis d'organiser ces images à 360° sur un plan et de partager facilement des rapports à 360° avec l'équipe d'experts, à partir d'un simple lien. Ces documents à 360° sont réalisés sur site de manière efficace. Ainsi, en quittant le site, le rapport 360° est complet. Ce niveau d'efficacité dans la communication des conditions du site dans un contexte immobilier a une valeur considérable pour toutes les parties concernées.
Même si HoloBuilder s'est avéré efficace, simple d'utilisation et très utile, en intérieur comme en extérieur, pour l'essentiel des dossiers immobiliers gérés par nos consultants, J.S. Held a également décidé d'adopter Matterport™. Matterport, un autre outil mis à disposition de nos consultants et clients, fournit des données dimensionnelles complètes avec une visite virtuelle à 360°. La valeur ajoutée de Matterport vient de sa capacité à capter des données dimensionnelles et des capacités qui en découlent.
Malgré le succès rencontré par les deux outils, la mise en œuvre initiale a pris beaucoup de temps. En effet, notre équipe a dû s'habituer à utiliser les outils et nos clients ont dû commencer à comprendre ces outils et la valeur qu'ils apportent à leurs dossiers de pertes immobilières. La pandémie a accéléré probablement d'un ou deux ans la vitesse à laquelle HoloBuilder et Matterport était demandés et utilisés.
HoloBuilder et Matterport ; de quoi s'agit-il ?
HoloBuilder est une technologie qui permet aux utilisateurs de placer des images à 360° dans un plan de construction ou un croquis de terrain et de créer une visite virtuelle d'un site de projet en 3 dimensions (3D). Ses capacités ont permis de documenter une surface illimitée dans un rapport. Cela signifie que plusieurs biens immobiliers, bâtiments, étages et même des inspections de suivi peuvent être documentés dans un même rapport.
Nous vous invitons à cliquer sur le lien ci-dessous pour une démo interactive de HoloBuilder montrant une visite de notre bureau de Toronto :
Matterport est une technologie qui utilise sa caméra propriétaire Pro 2 ou une caméra externe à 360° compatible pour capturer une représentation en trois dimensions du site physique. Avec la caméra Matterport Pro 2, les données collectées peuvent être utilisées pour créer des plans aux dimensions précises, recueillir la portée des actions, prendre et/ou enregistrer des photos 2D et fournir une visite virtuelle en 3D d'un site.
Pour une démo interactive de Matterport incluant une visite de notre bureau de Seattle, veuillez suivre le lien suivant :
Nous avons constaté que HoloBuilder et Matterport sont utiles dans les dossiers immobiliers, mais il est important de savoir quelle technologie est la mieux adaptée à certaines missions. Comme le souligne le tableau ci-dessous, HoloBuilder et Matterport proposent des visites virtuelles en 3D, la capacité d'insérer ou de créer des images 2D dans un rapport, et les deux peuvent facilement être partagés via un lien (c'est-à-dire qu'aucun logiciel supplémentaire n'est requis pour que le destinataire puisse ouvrir le rapport et accéder à la visite virtuelle en 3D). Les principales différences se trouvent dans les données dimensionnelles, le volume de surface documenté par rapport, le rythme/la vitesse d'utilisation sur site et dans les fonctions de time-lapse.
Pour savoir quelle technologie utiliser, il est important de savoir quel type de sinistre est documenté dans un dossier immobilier. Par exemple, si de multiples sites ou si une large surface doivent être documentés, HoloBuilder peut être le choix le plus approprié. Pour une structure unique ou une maison dont la valeur nette est élevée, Matterport est peut-être l'option la plus adaptée. Il peut aussi exister des circonstances dans lesquelles il peut être pertinent d'utiliser les deux technologies, par exemple pour la documentation de l'intégralité d'un sinistre commercial de grande envergure avec HoloBuilder et pour le même sinistre, la documentation de l'origine et de la cause avec Matterport, et ce, afin de disposer d'une documentation complète de cette zone.
Quel que soit l'outil utilisé, la valeur de ces technologies à 360° dans les dossiers immobiliers repose sur la communication des conditions du site, à tout moment, pour toutes les parties concernées. Le partage des rapports avec les experts et opérateurs dans les heures suivant le départ d'un site permet de communiquer l'étendue d'une réclamation aussi rapidement et avec autant de détails que possible. Voici quelques exemples d'applications de la technologie à 360° de J.S. Held dans le domaine immobilier.
Applications pour le conseil en construction
Du point de vue d'un conseiller en construction, ces outils sont généralement utilisés pour documenter un site complet à des fins d'estimation. Cela comprend la préparation d'un ordre de grandeur approximatif (ROM), une estimation détaillée de réparation/remplacement ou une estimation pour un dossier d'appel d'offres pendant la procédure de soumission.
L'année 2020 a été marquée par de nombreuses catastrophes, notamment des feux de forêt en Californie, diverses tornades, le Derecho, des épisodes de grêle et de nombreux ouragans et tempêtes tropicales. L'utilisation de la technologie à 360° a permis aux consultants en construction, déployés pour répondre à ces événements, de documenter les sites, pendant que les experts présents au siège utilisaient les rapports des documents à 360° pour participer à la préparation des ROM et des devis. Cela s'est traduit non seulement par une grande efficacité et une exécution rapide des livrables, mais également par un moyen de conserver des experts sur le terrain et de répondre aux demandes des clients pour classer les sites sinistrés, afin d'avoir une image précise de l'exposition, le plus vite possible.
À l'approche d'une période intense en catastrophes, les demandes de surveillance de site sont nombreuses. En raison de ses capacités de time-lapse, HoloBuilder devient un outil inestimable pour le processus de surveillance de site. À chaque fois qu'un consultant revisite un site, il peut prendre une nouvelle série des mêmes images à 360° sur les mêmes sites, donnant ainsi à l'équipe d'ajustement entière une vision horodatée composée d'images à 360° de chaque site documenté. Ceci est utile à bien des égards : pour l'examen des factures des services d'urgence, la validation des travaux LKQ pour les réparations, l'accord indiquant ou non si les travaux sont terminés par rapport à l'offre et une compréhension complète de la progression de l'ensemble des travaux sur le site.
Applications pour le secteur environnement, santé et sécurité
Notre cabinet environnement, santé et sécurité (EH&S) utilise ces technologies pour les raisons suivantes :
Préparer les protocoles COVID 19 de retour sur site recommandant des emplacements pour les autocollants au sol, la signalisation, les stations de lavage des mains et les séparateurs.
Applications assurance chantier
La documentation à 360° est très utile pour l'analyse de dossiers d'assurance chantier, laquelle concerne les impacts sur les projets de construction actifs. Plutôt que simplement capter l'étendue du dommage juste après un sinistre, la documentation à 360° est particulièrement utile lorsqu'elle saisit l'entièreté du projet, y compris les domaines non liés à la perte du projet en cours de construction. Comme l'analyse des délais (un élément d'une réclamation d'assurance chantier) prend en compte l'impact de la perte sur la livraison de l'ensemble du projet, il est essentiel que les experts en assurance chantier comprennent l'état de l'ensemble du projet au moment du sinistre. La documentation à 360° peut rapidement et complètement saisir l'état du projet et raconter son historique en aidant à répondre à plusieurs questions : le projet a-t-il respecté le planning précédant le sinistre ? Les matériaux étaient-ils sur le site ? Et existait-il des conditions non liées au sinistre impactant la progression sur le site ?
Au fil des réparations, la documentation à 360° accumulée permet de déterminer, par exemple, si les réparations sont effectuées dans les temps et conformes au calendrier post-sinistre. Une nouvelle fois, considérant que la documentation à 360° englobe le projet entier, y compris les domaines non liés au sinistre, il est plus facile de comprendre s'il y a d'autres conditions de perte non liées qui impactent la progression sur le site et contribuant éventuellement au retard.
Applications d'architecture et ingénierie judiciaires
Les consultants en architecture et ingénierie judiciaire (FA&E) utilisent des technologies à 360° pour mieux documenter leurs rapports d'expertise. La capacité de saisir entièrement la situation d'un site sinistré permet aux ingénieurs de mieux expliquer et référencer les dommages et les réparations recommandées.
Ces technologies ont aussi l'avantage de bénéficier d'un accès virtuel à un site qu'un ingénieur ne pouvait pas inspecter physiquement. La documentation à 360° permet à l'ingénieur hors site de constater les dommages et de proposer si nécessaire un rapport. HoloBuilder a aussi permis aux ingénieurs de voir les zones inaccessibles en raison des conditions sur le site. Les caméras utilisées étant de petite taille et contrôlées à distance, elles peuvent accéder à des lieux qui nous sont inaccessibles et fournir des informations qui peuvent ensuite être utilisées dans les rapports. Notre équipe en charge du contrôle opérationnel des incendies peut proposer une numérisation Matterport qui n'oblige pas les experts à se rendre physiquement sur le site. Ils peuvent néanmoins régler un sinistre depuis leur ordinateur en utilisant un scan Matterport.
Lorsque de nouvelles technologies arrivent sur le marché, les entreprises qui les mettent fréquemment en place rencontrent des obstacles comme la résistance des employés, l'investissement initial et les mises à jour nécessaires pour l'utilisation de cette technologie au sein de l'entreprise. Alors qu'un certain nombre de professionnels sont enthousiastes et souscrivent instantanément à ces technologies, d'autres ont plus de mal à s'adapter aux changements.
Lorsque les bonnes technologies sont mises en œuvre, l'adhésion augmente au fur et à mesure que le nombre de partisans augmente, et que de plus en plus d'employés reconnaissent leur valeur. Si les technologies adaptées ne sont pas utilisées et mises en place au moment voulu, les opportunités d'une action plus efficace et d'un service client renforcé peuvent aussi être retardées ou délaissées. L'objectif de la mise en œuvre d'une technologie est d'utiliser celle qui est la bonne, de comprendre où elle sera efficace et quand elle devra être utilisée pour mieux servir toutes les parties concernées.
Que le besoin lié aux événements actuels soit de plus en plus pressant ou non, les technologies à 360° auraient dans tous les cas pris une place croissante dans les dossiers immobiliers en raison de l'efficacité et de la valeur ajoutée de tels outils. Avec le développement des technologies à 360° dans le secteur et l'adoption par les utilisateurs, nous sommes susceptibles de voir une meilleure efficacité du processus pour les sinistres immobiliers.
Nous tenons à remercier nos collègues Chaz Mello et Colin Young pour les informations et leur expertise qui ont grandement participé à la réalisation de cette étude.
Chaz Mello est vice-président principal du groupe des secteurs d'activité J.S. Held au sein de notre cabinet de conseil en construction. Chaz est conseiller professionnel en atténuation, construction et reconstruction et possède une grande expérience dans les domaines de la construction et de l'excavation. Avant de rejoindre J.S. Held, Chaz a travaillé pour un entrepreneur de développement de site/excavation et a de l'expérience dans l'investigation pré-projet et l'exploitation de site. Chaz était responsable de l'élaboration des propositions d'offre, ainsi que de la supervision et participation à la réalisation de nombreux projets à grande échelle.
Vous pouvez contacter Chaz à l'adresse [e-mail protégé] ou au +1 773 249 9180.
Colin Young est vice-président adjoint et responsable régional du cabinet de conseil en construction de J.S. Held. Colin a plus de 13 ans d'expérience dans le secteur de la construction et de l'assurance en tant que chef de projet et estimateur. Avant de rejoindre J.S. Held, il a participé à l'estimation, à la gestion de projets et au suivi sur site des projets dans de nombreuses missions impliquant des sinistres au Canada, aux États-Unis, en Colombie, à Dubaï, en Indonésie, en Afrique du Sud et en Thaïlande.
Vous pouvez contacter Colin à l'adresse [e-mail protégé] ou au +1 249 488 1120.
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