Assurance chantier : complexité de l'assurance des biens déjà existants

Introduction

L'assurance de biens pour les projets en cours de construction peut être particulièrement complexe. Souscrire une assurance chantier pour des projets de rénovation nécessitera généralement plus d'attention lors de l'élaboration d'une police offrant une protection adéquate. Ce document vise à présenter les multiples complexités de l'assurance d'un projet de rénovation dans le cadre d'une police d'assurance chantier.

Afin d'illustrer les problèmes propres à l'assurance des projets de rénovation, il peut être utile d'étudier le projet hypothétique suivant.

Projet et perte hypothétiques

Un promoteur fait l'acquisition d'un immeuble historique dans le centre d'une grande ville. La propriété comprend un bâtiment en calcaire de cinq étages âgé de 100 ans. Le promoteur a acheté le terrain et le bâtiment au prix de 5 millions de dollars deux ans avant la date prévue de début des travaux de construction. Il a également obtenu les autorisations de zonage nécessaires à la rénovation du bâtiment existant, ainsi que l'ajout de cinq étages. Une fois terminé, le projet abritera des bureaux et des commerces. Le projet comprendra des crédits d'impôt pour les investisseurs.

Les faits pertinents sont les suivants :

1. Le prix d'achat s'élève à 5 millions de dollars (80 % ou 4 millions de dollars affectés à la structure historique existante).
2. Les coûts de conception et de construction sont les suivants :
   1. 137,5 millions de dollars pour la rénovation et le contrat de construction.
   2. 7 millions de dollars en frais de conception.
3. La couverture de propriété demandée s'élève à 148 5 millions de dollars (montant du prix d'achat alloué à la structure existante, aux coûts de construction et aux frais de conception).
4. Le crédit d'impôt demandé s'élève à 25 millions de dollars.
5. La construction s'étalera sur deux ans.

La police comprendra également des sous-plafonds pour les frais supplémentaires et les frais d'avancement. Le contrat de prêt du promoteur prévoit par ailleurs une couverture des retards, comprenant les coûts accessoires et la perte de revenus. L'assuré sollicite en outre une couverture pour la perte de crédits d'impôt.

Le projet débute comme prévu. Une semaine après l'ordre de démarrage des travaux, les travaux de démolition à l'intérieur de la structure historique ont commencé. Les travaux de démolition qui impliquent l'utilisation d'équipements de soudage provoquent un incendie qui détruit la structure existante.

Les complexités et les éventuelles lacunes de couverture créées par le scénario hypothétique sont présentées à continuation. Les problèmes de couverture et les potentielles solutions sont indiqués ci-dessous.

Question 1 : Quel est le coût du remplacement de la structure existante et quels sont les aspects à prendre en compte pour assurer de telles structures ?

Lorsque la police de l'assurance chantier ne prévoit pas d'exclusion pour les biens existants, le coût d'acquisition, représentant l'investissement du promoteur/propriétaire dans la propriété, est souvent pris en compte. Si un sinistre grave venait à se produire sur la base du scénario hypothétique, le propriétaire ferait une demande d'indemnisation pour le coût de réparation ou de remplacement du bien. Cependant, dans l'exemple hypothétique, il est indéniable que ces valeurs ne sont pas incluses dans le montant de la couverture des biens. Cependant, si un sinistre grave venait à se produire à la fin du projet, le montant de la couverture serait probablement insuffisant pour compenser le coût de remplacement de l'ensemble du projet.

Solutions possibles pour la question 1

La méthode la plus rapide pour déterminer le montant de la couverture consiste généralement à évaluer la valeur de remplacement de la structure existante et à l’inclure soit dans le plafond de garantie du bâtiment, soit en tant que sous-plafond distinct. Cela peut cependant poser un problème, car les structures existantes ont souvent une valeur économique contributive à un projet inférieure (ou du moins différente) à leur coût de remplacement. Par conséquent, assurer de telles structures à la valeur de remplacement peut potentiellement créer un risque subjectif.

En l'absence de détermination de la valeur de remplacement des structures existantes, certaines polices sont rédigées sous réserve du sous-plafond d'une structure existante. Cela constitue une autre méthode pratique pour gérer ce type de biens, mais elle ne garantit pas une couverture suffisante en cas de destruction des biens existants. De tels sous-plafonds peuvent également être supérieurs à la valeur économique que la structure apporte au projet terminé.

Les structures existantes sont parfois évaluées à leur valeur réelle ou peuvent être soumises à un sous-plafond déclaré. En ce qui concerne ces dernières, étant donné que la propriété peut ne pas avoir de valeur marchande contributive équivalente à son coût de remplacement, les clauses de valeur réelle peuvent poser des difficultés importantes lors du règlement d’une réclamation. Cela est principalement dû à un manque de cohérence juridictionnelle dans l'application de la valeur réelle. Par exemple, si la perte hypothétique survenait en Californie, un État qui limite la valeur réelle au coût de réparation ou de remplacement moins la dépréciation du coût des matériaux uniquement, la perte selon la valeur réelle serait probablement bien supérieure au coût d’acquisition. En revanche, à New York, où la règle de la preuve générale s'applique, l'évaluation du sinistre dans la plupart des cas (si la valeur réelle n'était pas définie dans la police) permettrait de prendre en compte le coût d'acquisition ou la valeur marchande de la structure au moment du sinistre. Pour ces raisons, la couverture de la valeur réelle pour les biens existants n'est pas recommandée dans la plupart des cas, sauf si la police inclut une définition de la valeur réelle qui limite l'obligation de l'assureur à un montant ne dépassant pas la valeur économique contributive du bien existant au moment du sinistre.

La solution la plus efficace au problème de structure actuel consisterait peut-être à déterminer un sous-plafond, ou un montant convenu, sur la base de certains critères. Dans ce scénario, la question la plus importante pour le titulaire de la police sera : « À partir de quel coût la réparation ou le remplacement de la structure existante devient-il improbable ? » En cas de sinistre majeur, un assuré (et ses prêteurs) procédera certainement à une réévaluation de la faisabilité et de la valeur marchande du projet. Si la valeur résultante (et les heures supplémentaires) deviennent insuffisants pour soutenir la valeur économique anticipée à la fin du projet, le promoteur pourrait décider de renoncer au développement et de vendre la propriété.

Du point de vue de l'assureur, si l'assuré choisit de ne pas réparer et de ne pas terminer le projet après le sinistre, l'évaluation de la structure existante devrait alors correspondre au montant le moins élevé entre le coût d'acquisition du bâtiment (distinct de la valeur du terrain) et la base fiscale ajustée du propriétaire pour la propriété existante. La base fiscale ajustée correspond à un calcul comptable qui prend en compte le coût d'un actif minoré de l'amortissement ou majoré des dépenses d'investissement. Dans la mesure où cette dernière méthode est la norme selon laquelle les pertes non assurées peuvent être déduites par autorités fiscales américaines, elle reconnaît que l'indemnisation d'un sinistre majeur aboutira probablement à une compensation équitable. Autrement dit, l'application de la règle du montant le plus faible, combinée aux frais de démolition, permettrait à l'assuré d'être indemnisé de manière à protéger son investissement grâce à l'assurance.

La solution la plus raisonnable pourrait être d'établir un sous-plafond pour les biens existants en fonction de leur contribution à la valeur marchande globale du projet à son achèvement, mais sans dépasser leur coût de remplacement. Ces informations sont généralement communiquées au promoteur et aux prêteurs avant le début de la construction, puisqu'elles sont essentielles pour évaluer la faisabilité du projet. Ce qui suit est un exemple basé sur l'hypothèse suivante :

1. La couverture de propriété demandée est de 148,5 millions de dollars (somme des coûts d'acquisition, de construction et de conception, comme indiqué ci-dessus).
2. La valeur actuelle de la structure s'élève à 12,5 millions de dollars.
3. La valeur de marché à l'achèvement est de 155 millions de dollars.

Si la valeur marchande du projet terminé est supérieure au coût d'acquisition de la structure existante, plus les coûts de construction et de conception, le montant de la contribution économique à la valeur terminée peut être défini comme sous-plafond. Si un projet était abandonné ou vendu après un sinistre, l'application de la règle du montant le plus faible mentionnée ici serait probablement la solution la plus raisonnable et équitable. Par conséquent, au moment de la souscription, il est essentiel que le gestionnaire des risques, le courtier et le souscripteur comprennent pleinement les conséquences et la probabilité de la reconstruction en cas de sinistre important à une structure existante.

Question 2 : Quelles sont les difficultés liées à la détermination des délais de réparation et de reconstruction en cas de perte importante affectant une structure existante ?

Une police d'assurance chantier est conçue pour entrer en vigueur dès le début de la construction et se terminer une fois le projet mis en service conformément à l'usage prévu. La durée prévue du projet de construction, prise en compte pour la définition des dates de début et de fin d’une police, devrait toujours correspondre au calendrier du projet tel que déterminé par l’entrepreneur général ou le gestionnaire de construction.

Après un sinistre, l’évaluation des pertes couvertes liées aux retards commence généralement à la date à laquelle le projet aurait dû être terminé en l'absence de sinistre et se termine lorsque le projet est complété après la perte (en supposant, bien sûr, qu’il n’y ait aucun autre retard non lié au sinistre). Les complexités liées à la détermination de la période de remise en état (temps nécessaire pour réparer ou remplacer) et à son impact sur la date d’achèvement exigent une analyse approfondie. Voici une liste non exhaustive des questions auxquelles il faut répondre :

• Combien de temps faudra-t-il pour rénover la structure existante ?
• Existe-t-il des retards parallèles qui sont exclus et/ou sans rapport avec la perte ?
• La capacité à commencer les travaux sera-t-elle affectée par des problèmes de zonage, de loi/d'ordonnance, de permis ou de code susceptibles de prolonger la période de rénovation ?
• La réparation/le remplacement de la structure existante fait-il partie du chemin critique du projet et ce dernier accusera-t-il un retard quotidien égal au temps nécessaire pour réparer ou remplacer la structure existante ?
• Le projet post-sinistre est-il économiquement viable ?
• Dans un environnement au sein duquel les taux d'intérêt sont variables, quels sont les risques inhérents au coût et à la viabilité du financement du projet, et comment seront-ils affectés par la perte ?
• Est-ce que la perte affecte la capacité des investisseurs à obtenir les crédits d'impôt ?

Les questions ci-dessus et d'autres encore suscitent un ensemble complexe de problèmes qui devraient être étudiés et pris en considération avant l'adoption d'une politique. D'un côté, le promoteur et les prêteurs chercheront dans la plupart des cas à couvrir les pertes potentielles pouvant résulter des dommages majeurs présentés dans l'hypothèse. De l'autre, les souscripteurs pourraient être réticents à assumer le risque lié aux incertitudes présentées dans ce scénario hypothétique.

Solutions possibles pour la question 2

Du point de vue du titulaire de la police (et des assurés supplémentaires en tant que prêteurs), les décisions concernant les mesures à prendre pour poursuivre le projet comme prévu seront presque toujours guidées par la viabilité du projet après le sinistre. Une diligence raisonnable exigera de nouvelles analyses de viabilité et de marché mettant en évidence les hypothèses économiques post-perte potentiellement modifiées. La décision de « réimaginer » et d'exécuter le projet sera motivée par la rentabilité et la valeur de marché du projet au terme de sa réalisation.

Si la valeur marchande contributive d'une propriété existante est inférieure à son coût de remplacement, c'est au gestionnaire des risques, au courtier et à l'assureur de comprendre les éventuelles conséquences d'un sinistre important.

Les garanties liées au facteur temps devraient être conçues en tenant compte des éventuelles lacunes de couverture pouvant résulter d’une période de retard dépassant le calendrier prévu du projet au moment de la souscription. La prise en compte des éléments suivants peut minimiser les ambiguïtés de couverture après un sinistre :

• Avant de souscrire une assurance, le gestionnaire des risques et le courtier doivent déterminer l'effet d'une perte majeure sur les délais de construction du projet.
• Avant de souscrire une assurance, le gestionnaire des risques et le courtier doivent déterminer si le calendrier postérieur à la perte peut entraîner la modification ou l'abandon du projet.
• Si les crédits d'impôt sont réduits ou éliminés en raison d'une perte majeure, cela aurait-il un impact sur la viabilité du projet ? Si c'est le cas, comment les crédits d'impôt peuvent-ils être assurés ? Il est à noter que la couverture des crédits d'impôt est souvent prévue dans la section de la police relative à la couverture des retards. Étant donné que la perte de crédits d’impôt peut ne pas dépendre du retard, intégrer une couverture pour le « facteur temps » dans les avenants relatifs aux retards est inapproprié. Dans la mesure où les crédits d’impôt sont soit perdus, soit retardés, ou non affectés, soumettre leur couverture à une période d’attente n’est pas une approche appropriée pour gérer les pertes de crédits d’impôt.
• Les courtiers et les souscripteurs doivent s'efforcer d'élaborer un libellé et des limites appropriés concernant la couverture des retards, et ce, afin d'offrir un niveau de protection acceptable pour les assureurs.
• Les courtiers et les assureurs doivent limiter la couverture afin de fournir à l'assuré une protection suffisante pour l'achèvement d'un projet viable sur le plan économique.
• Si un projet est abandonné ou vendu, les souscripteurs devraient concevoir des polices liées au facteur temps qui les exonèrent de toute réclamation relative aux éventuels frais de retard d’ouverture et/ou à la perte de revenus durant la période hypothétique de retard après sinistre.
• Si une perte catastrophique affectant une propriété existante entraîne l’abandon ou la vente d’un projet, les gestionnaires des risques, les courtiers et les souscripteurs doivent évaluer si la couverture des dépenses post-sinistre sur une période définie pourrait être remboursable. Par exemple, si les prêteurs avaient avancé une partie des coûts d’acquisition dans le scénario hypothétique, le promoteur/propriétaire pourrait être responsable des intérêts courants et d’autres frais entre la date de la perte et la date à laquelle la propriété est abandonnée ou vendue. Si cela se produisait, le gestionnaire des risques et le courtier pourraient envisager de rechercher une couverture pour ces dépenses post-sinistre sur une période définie, en reconnaissant que les autres retards anticipés dans l’ouverture ainsi que les pertes de revenus ne seraient pas pris en compte par l’assureur.

Conclusion

Les polices d'assurance chantier et les couvertures temporelles pour les projets de rénovation peuvent être plus complexes que les projets de nouvelle construction. Les innombrables facteurs propres à chaque projet de rénovation exigent une attention particulière, une réflexion créative et un langage adapté pour garantir un niveau de protection approprié. Afin d'éviter toute confusion et tout litige après un sinistre, les gestionnaires de risques, les courtiers et les assureurs doivent tenir compte de cela dès le début du processus.

Clause de non-responsabilité : Chez J.S. Held, nous n'interprétons pas, ne souscrivons pas et ne plaçons pas de polices d’assurance. Le but de cet article est de partager notre expertise sur des situations complexes, comme celles décrites dans l'hypothèse.

Remerciements

Nous remercions Jonathon Held, PDG, pour les informations et l'expertise précieuses qu'il a apportées à cette recherche.

Jonathon C. Held est le PDG de J.S. Held, LLC, un cabinet de conseil international qui compte plus de 1500 professionnels issus de multiples disciplines. Au cours de sa carrière, M. Held a dispensé des services de consultation à ses clients sur d'importants projets et sinistres liés à l'assurance chantier. Il a été un témoin expert et un membre de commissions de résolution de conflits au sein de nombreuses affaires. Il a également donné de nombreuses conférences et rédigé un grand nombre d'articles sur le sujet de l’assurance chantier et les réclamations associées. M. Held est membre fondateur du conseil d'administration du Symposium sur la construction et l'assurance chantier, un programme éducatif qui rassemble chaque année différents acteurs mondiaux de l'assurance chantier lors d'un symposium annuel destiné à informer et à promouvoir la collaboration.

Jon peut être contacté à l'adresse mail [e-mail protégé]«