Aperçu
Clause de non-responsabilité : cet article n'a pas pour objet d'offrir une interprétation et/ou opinion juridique concernant l'une des politiques. L'objectif de l'auteur est mettre en lumière les litiges et difficultés les plus courants dans le domaine de la mise à jour des codes.
Un nouveau propriétaire doit-il effectuer la rénovation d'une vieille maison conformément au code en vigueur ? Dans quelles conditions un élément d'un bâtiment peut-il être un « droit acquis » ? Qui doit payer pour les mises à jour des codes après un sinistre avec perte de bien ? Il s'agit de questions liées à mise en conformité d'un bâtiment en fonction des codes et normes en vigueur avant un projet de rénovation, avant d'acheter une vieille maison ou après un dossier de perte de bien. La pandémie actuelle a largement aiguisé l'appétit des propriétaires à rénover leurs résidences secondaires, ce qui soulève des questions relatives à la mise à jour des codes et leur applicabilité.
Les codes, les règlements et les ordonnances peuvent imposer des mises à niveau des codes des bâtiments existants pour diverses raisons, telles que des normes de sécurité plus élevées, les économies d'énergie, la construction illégale ou la modification des lois de zonage. Cependant, lorsqu'un sinistre intervient au niveau d'un bien, on considère que l'assureur va payer les mises à jour requises au niveau de la toiture, l'installation électrique ou la plomberie. Même dans le cas où le contrat d'assurance couvre les mises à jour des codes, il peut être difficile de déterminer la portée et les applications des mises à jour des codes au moment de la reconstruction.
Code du bâtiment de l'Ontario
Le Code du bâtiment de l'Ontario, comme les autres juridictions, comprend deux parties relatives aux bâtiments existants, qui soulignent les exigences des « changements d'usage » et des « rénovations ».
En un mot, la section Changement d'usage indique que si l'occupation du bâtiment est modifiée, une mise à niveau du code de l'ensemble du bâtiment est nécessaire. Il peut par exemple s'agir de modifier l'occupation en divisant une résidence en deux logements ou en utilisant un entrepôt pour en faire un lieu d'exposition. Ainsi, une vieille maison, même si juridiquement elle n'est toujours pas conforme au code en vigueur, n'aura pas besoin d'une mise à jour du code de la part du nouveau propriétaire si elle conserve son usage initial. On parle ici de « droit acquis » d'un bâtiment.
La section rénovation du code s'applique à une altération partielle des éléments du bâtiment qui ont existé pendant au moins cinq ans. En général, cela signifie que seules les portions rénovées du bâtiment doivent être mises à jour conformément au code en vigueur, considérant que la rénovation n'est pas « substantielle ». Par exemple, dans le cas d'un projet de rénovation d'une cuisine, les mises à jour du code seront limitées aux « éléments de construction », c'est-à-dire la plomberie, la structure, l'électricité, etc. De la même façon, après une perte de biens, seuls les éléments endommagés du bâtiment seront soumis à des mises à jour des codes, bien qu'il existe des exceptions à ces règles générales.
Il existe deux zones grises concernant les mises à jour des codes dans le cas de projets de rénovation ou de remédiation susceptibles d'entraîner des litiges juridiques. D'abord, il arrive que la rénovation nécessite la mise à jour d'une portion non endommagée ou non affectée du bâtiment, par exemple, la construction d'un nouvelle paroi d'une fondation défectueuse pré-existante quand la capacité de la fondation est suspecte. Le code de la construction offre une perspective en ce sens et établit que le « niveau de performance » du bâtiment après rénovation ne doit pas être inférieur au bâtiment existant. Cet énoncé est souvent interprété de telle sorte que si les éléments existants résistent aux charges actuelles appliquées, ils peuvent être des droits acquis (c'est-à-dire que l'historique des performances sans aucun problème des éléments existants démontre des capacités similaires à l'avenir). Aussi, aucune mise à jour du code ou remplacement ne sera garanti(e). Ceci n'est pas une forcément une interprétation exacte du code.
Dans un récent dossier, dans l'Ontario, un bâtiment commercial s'est effondré immédiatement après la rénovation de la toiture. Le bâtiment avait 30 ans et reposait sur une longue structure en acier avec des colonnes intérieures. La rénovation de la toiture prévoyait le remplacement du platelage en métal, de l'isolation du toit et des pannes du toit avec des matériaux à l'identique. La différence de poids entre le nouveau et l'ancien toit était d'environ 1 % des charges permanentes totales, ce qui était négligeable. À ce titre, aucune analyse structurelle n'a été effectuée et les cadres en acier ont été jugés adéquats conformément aux dispositions du code. Dans les faits, le bâtiment était un droit acquis et seuls les nouveaux éléments ont été mis à jour conformément au code en vigueur. Lors de la première saison suivant la rénovation, le bâtiment s'est effondré après les premières chutes de neige importantes. Le poids de la neige n'était pas supérieur aux précipitations constatées habituellement dans la région, que la structure avait supportées au cours de ses 30 années d'existence. De nombreux scénarios ont été étudiés par les experts judiciaires et le projet de rénovation a été mise en cause. Les enquêtes ont révélé que la structure d'origine n'était pas correctement conçue pour les charges de neige déséquilibrées ; cependant, la perte de chaleur par le toit avait entraîné la fonte et le glissement de la neige qui auraient pu réduire la charge de glace et de neige de 30% au cours d'une longue saison froide. C'est ainsi que la mauvaise isolation a évité tout problème jusqu'à son remplacement. Le bâtiment en droit acquis s'est effondré alors que le code de construction n'imposait pas formellement de mise à jour structurelle.
La deuxième zone grise est la portée des mises à jour du code. Du point de vue de l'ingénierie, les éléments affectés du bâtiment après un sinistre doivent être construits conformément au code en vigueur quelle que soit la formulation du contrat d'assurance. Cependant, cette zone devient un sujet de conflit lorsque le contrat ne couvre que le coût d'un remplacement à l'identique en termes de façonnage et de qualité et que la reconstruction du même système de construction n'est pas conforme ou sécurisé. Dans ce type de cas, le remplacement peut coûter beaucoup plus cher que le système d'origine ou que la valeur réelle. On parle « d'amélioration ».
Dans le dossier Carter v. Intact (2016), la Cour d'appel a établi que le « coût de remplacement » plus les « mises à jour du code » figurent dans la même catégorie lorsque le travail de remédiation est réalisé. Néanmoins, la valeur réelle est applicable lorsque l'assuré décide de ne pas remplacer le bâtiment en respectant un façonnage et une qualité à l'identique. L'interprétation du tribunal du remplacement de même nature n'était pas une ressemblance point par point mais une cohérence globale entre l'ancien et le nouveau système de construction.
La portée des mises à jour du code peut être plus complexe lorsque la stratégie implique une limite ou une exclusion de mise à niveau du code. Dans ce cas, l'assuré a convenu de prendre le risque d'un coût supplémentaire des mises à jour du code au-delà des limites du contrat. Cependant, la définition de mise à jour du code peut être remise en question par les assurés. Lors de l'inondation d'une résidence, plusieurs bâtiments d'un même quartier devaient être reconstruits en raison de dommages structurels importants. Le cabinet d'ingénierie sélectionné par les assurés a recommandé une modification de la notation du site, un relèvement des bâtiments et des modifications de la conception initiale afin de réduire le risque de voir se reproduire ce type d'inondations dans le futur. L'assureur a considéré les modifications comme une amélioration et a insisté pour valider la géométrie du site original au titre de droit acquis en conformité avec la limite de mise à jour du code de la police. Les assurés ont fait valoir le problème de sécurité en avançant que si les maisons étaient construites à l'identique, les résidents seraient exposés à des risques de dommage structurel, sachant que des événements identiques étaient susceptibles de se produire dans le futur. Les parties ont finalement convenu de suivre les recommandations des ingénieurs au-delà de la limite de mise à jour du code.
Le droit acquis et les mises à jour des codes des systèmes de construction sont souvent un motif de conflit. Il peut être disproportionné d'adopter une approche à l'emporte-pièce pour répondre à de telles allégations, car l'interprétation des politiques et les arguments juridiques peuvent ne pas être totalement cohérents avec les principes d'ingénierie. Ces dossiers nécessitent des stratégies précises et pluridisciplinaires pour éviter des coûts juridiques superflus.
Remerciements
Nous tenons à remercier Ben Daee, Ph.D., P.Eng., PE pour ses informations et son expertise qui ont grandement participé à la réalisation de cette étude.
Le Dr. Ben Daee est un témoin expert qualifié au sein du cabinet d'ingénierie et d'architecture judiciaire de J.S. Held. Il est spécialisé dans les enquêtes judiciaires relatives aux litiges et réclamations complexes en matière de construction, dans l'évaluation des normes de diligence et dans l'analyse des causes d'origine. Il propose régulièrement ses conseils à des avocats, des experts en assurance, des entrepreneurs, des fabricants, des propriétaires, des sociétés et municipalités. Il intervient dans des dossiers de plaintes et de litiges d'ingénierie civile liés à des défaillances de bâtiments/structures, des dommages aux biens, des problèmes de conception/construction, des défaillances de matériaux, des problèmes de subrogation, des responsabilités professionnelles et municipales et des erreurs ou omissions liées à l'ingénierie. Il représente des entrepreneurs, des cabinets de conseil, des constructeurs, des propriétaires et des ingénieurs dans le cadre de questions de négligence, de conformité aux codes, d'erreurs de conception et de litiges de construction.
Vous pouvez contacter le Dr Daee à l'adresse [e-mail protégé] ou au +1 289 812 5116.
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