Marché vs. Propriétaire d'une nouvelle tour résidentielle

Contexte

Le projet de construction dans ce scénario était une grande tour résidentielle de luxe à Miami, en Floride. La construction a pris fin en 2022, et l'immeuble est occupé depuis. Lors de la construction du projet, qui a duré plus de six mois en 2021, huit événements de sinistres causés par l'eau distincts et discrets ont eu lieu à différents endroits de la tour alors que la construction était en cours. Les dommages résultant des sinistres ont été plus ou moins importants comparativement avec ceux des sinistres précédents. Toutefois, le propriétaire avait déclaré que les huit sinistres ne constituaient qu'un seul sinistre au regard des franchises.

Au début, J.S. Held a été sollicitée pour étudier les réclamations depuis les dates des sinistres, et un conseiller en dommages matériels de l'assurance chantier a pris des photos des dommages, a évalué les travaux épargnés et a suivi l'avancement des réparations. La demande de réparation a évolué pour constituer une réclamation pour retard initialement présentée par l'entrepreneur. L'entrepreneur avait affirmé que les sinistres dans leur ensemble avaient retardé sa capacité à atteindre les étapes du certificat d'occupation temporaire (TCO). La réclamation pour retard de l'entrepreneur a été suivie d'une réclamation pour retard de la part du propriétaire pour les coûts accessoires. Toutefois, la réclamation du propriétaire pour retard n'était pas fondée sur des retards liés au certificat d'occupation temporaire (TCO), mais plutôt sur des retards liés à la capacité/volonté du propriétaire de confirmer l'acceptation finale des unités résidentielles, une norme généralement plus élevée que les TCO.

Nos conseils

Tout d'abord, J.S. Held a fourni des services de conseils en cas de dommages matériels à l'assurance chantier dans le but d'examiner la demande d'indemnisation des frais de réparation de l'entrepreneur. Alors que cette procédure s'est déroulée de manière relativement fluide, l'entrepreneur a ajouté à la demande de réparation une réclamation pour retard pour des conditions générales étendues. L'entrepreneur avait affirmé qu'en raison des réparations liées au sinistre, sa capacité à atteindre les étapes du TCO avait été retardée et qu'il avait dû supporter des coûts fixes supplémentaires, car il devait rester sur le projet plus longtemps que prévu. J.S. Held a examiné les documents du projet et a publié un rapport de retard qui démontrait zéro jour calendaire de retard de TCO lié au sinistre. Celui-ci était principalement dû à des retards persistants sur le projet, non pas au sinistre.

L'entrepreneur n'a pas approuvé le rapport et a recruté un conseiller et un avocat pour poursuivre sa réclamation pour retards. En outre, le propriétaire avait soumis une réclamation pour retard pour le remboursement des coûts accessoires, mais il mesurait le retard en fonction de l'étape subjective post-TCO, qui aurait inclus des travaux de finition et d'autres retouches qui n'étaient pas nécessaires pour l'occupation, mais plutôt pour l'achèvement substantiel du chantier.

Le problème de l'entrepreneur et du propriétaire était que, dans leur intégralité, les dossiers contemporains (calendriers, rapports mensuels et autres éléments) démontraient chaque mois que les sinistres n'étaient pas la raison de la lenteur du projet (chemin critique). À des fins de soumission d'une réclamation pour retards, leur stratégie consistait à soutenir que ces documents des années 2021 et 2022 étaient erronés, et que nous (le marché et J.S. Held) devrions accepter une tentative de l'assuré et de son conseiller en planification pour réécrire le dossier historique, qui racontait une histoire différente, plus propice à la présentation d'une réclamation pour retard lié à un sinistre.

Le conseiller en planification du propriétaire a proposé une analyse « impactée comme prévu » hautement hypothétique qui excluait tous les retards et les problèmes indépendants des sinistres qui ont eu lieu après les sinistres et était basée uniquement sur la définition du conseiller des activités liées aux sinistres et son interprétation de son interaction recommandée avec les travaux du contrat aux fins de prédire un retard hypothétique causé par les réparations liées aux sinistres.

Les conseillers en planification de J.S. Held ont examiné la réclamation pour retards et ont conclu qu'elle était non seulement contradictoire avec l'ensemble des dossiers historiques, mais qu'elle était également basée sur des hypothèses révélées fausses. Alors que J.S. Held avait déjà communiqué au marché les dossiers historiques, cette fois-ci, J.S. Held a fourni un rapport démontrant que le modèle hypothétique du conseiller du propriétaire était déficient et inapproprié en proposant des retards liés aux sinistres. Son conseiller a essentiellement passé en revue quelques photos et a pris la liberté de reconstituer le calendrier natif de l'entrepreneur datant de plusieurs années avant le sinistre afin d'y inclure ce qu'il considérait comme des progrès supplémentaires et des changements logiques que l'entrepreneur aurait dû prendre en compte à l'époque

Lors de la médiation, J.S. Held a présenté au marché son examen de la fausseté des hypothèses du conseiller de l'assuré, liées aux progrès au moment des sinistres, et la manière dont elles ont représenté le projet comme étant plus avancé qu'il ne l'était en réalité afin de montrer que les travaux restants étaient moins importants qu'ils ne l'étaient réellement. L'objectif ultime était de théoriser que le projet aurait pu être finalisé bien plus tôt que possible. J.S. Held a également démontré au marché que les modifications du calendrier apportées au calendrier natif contemporain de l'entrepreneur par son conseiller étaient irraisonnables et non pratiques. La réclamation est actuellement en médiation et le conseiller du propriétaire n'a pas répondu de manière directe aux conclusions de JS. Held quant à ses modifications apportées au calendrier et aux progrès.

Personne de contact :

George Myers
Directeur général assistant
Cabinet spécialisé en matière d'assurance chantier
+1 813 676 1094
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