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« Le principe de base de l'assurance de biens classique repose sur le concept de l'indemnisation. L’assuré qui subit un sinistre couvert a le droit de recevoir la valeur intégrale du dommage subi, mais pas davantage, et d'être remboursé, mais sans pour autant se trouver mieux placé qu’avant le sinistre. »
D'après : State Farm Fire & Cas. Co., 872 F.3d 567, 573 (8th Cir. 2017).
La notion d'indemnisation pour perte est au cœur des remboursements de l'assurance de biens. Les contrats d’assurance sont conçus de sorte que le souscripteur se trouve dans la même situation que celle qui aurait été la sienne en l'absence des pertes survenues.
À l’époque moderne néanmoins, les assureurs ont créé des contrats d'assurance de biens qui non seulement indemnisent, mais vont au-delà du simple remboursement du souscripteur pour le ramener à sa situation antérieure, et ce faisant permettent l’amélioration de cette situation. Ces produits d’assurance permettent aux assurés non seulement de remplacer de l'ancien par du neuf, mais également de les protéger contre les coûts supplémentaires liés au respect des codes et règlements locaux s'appliquant à la construction de bâtiments. La possibilité de percevoir la différence entre les montants d'une simple indemnisation et les montants d’une amélioration est généralement subordonnée à certaines conditions énoncées au contrat. La plus courante d'entre elles stipulant que le remplacement doit bien avoir été effectué, généralement dans des délais prescrits, et qu'un justificatif des dépenses engagées doit être présentée.
En vertu de ces « Contrats de valeur à neuf », l'assureur est souvent obligé de verser un paiement initial, avant que le remplacement soit effectué, correspondant à la « valeur réelle » estimée. La valeur réelle est conçue comme le calcul du montant monétaire qui donnera lieu à l’indemnisation de l'assuré. Il n’existe cependant pas de règle ou de loi unique appliquée de manière homogène pour le calcul de la valeur réelle. Ces dernières années, certains États américains ont d'ailleurs tenté de limiter le calcul de la valeur réelle en interdisant l'amortissement des coûts de main-d'œuvre utilisés pour installer les matériaux de construction, ce qui a donné lieu à des calculs de valeur réelle qui n'ont plus grand-chose à voir avec une indemnisation.
Ce document passe en revue les différentes méthodes de calcul des pertes - valeur à neuf et valeur réelle - et discute des problèmes pouvant survenir lors de leur application à certains types de pertes, avant de présenter une analyse État par État de la jurisprudence relative au calcul de la valeur réelle.
Le principe d’indemnisation est l’un des principes fondamentaux de la notion d’assurance, à savoir qu’un assuré doit être indemnisé après un sinistre. Le terme indemnisation vient du mot latin « indemnus », défini comme une « garantie contre les dommages corporels, les pertes ou les dommages ». Le concept d’indemnité dans le domaine des assurances consiste pour un assuré à se trouver indemne ou remis dans la situation où il aurait été si aucune perte n'était survenue. La valeur réelle est un principe d’estimation qui cherche à déterminer le montant correct de l’indemnisation monétaire nécessaire pour ramener l'assuré à la situation exacte dans laquelle il se trouvait avant que le bien assuré ne soit endommagé, ni mieux, ni pire. La détermination précise du montant de l'indemnisation nécessite généralement (mais pas toujours) :
Valeur à neuf et nature et qualité équivalentes dans le cas des pertes touchant les biens immobiliers
Il est généralement admis que, dans le calcul monétaire de la plupart des pertes relevant de l’assurance de biens, la valeur à neuf est définie comme les coûts liés à la réparation ou au remplacement d’un bien, à la date et à l’heure du sinistre, avec des matériaux de même nature et de même qualité. Les contrats d'assurance de biens définissent très rarement le terme « de même nature et de même qualité ».
En règle générale, l'étendue du sinistre en vertu d'un contrat en valeur à neuf suppose que le remplacement des matériaux de construction endommagés, qui existaient au moment du sinistre, se fera avec le même matériau, en supposant que ce matériau soit disponible. Pour les structures anciennes, ou lorsque les matériaux de construction sont soit obsolètes, soit légalement indisponibles en raison de lois et ordonnances locales, ou encore lorsque ces matériaux ont été jugés dangereux, il est souvent difficile de trouver des matériaux reproduisant ceux endommagés ou détruits lors d'un sinistre.
Certaines polices d’assurance utilisent l'expression « valeur de remplacement fonctionnel », qui calcule un sinistre en fonction du montant qu’il en coûterait pour réparer ou remplacer un bâtiment ou ses composants avec des matériaux fonctionnellement équivalents aux méthodes et matériaux obsolètes, anciens ou particuliers. 3
Pour déterminer si les matériaux de construction de substitution représentent la même nature et la même qualité et sont fonctionnellement équivalents, le test simple en quatre étapes, présenté ci-après, peut et doit être utilisé pour déterminer la pertinence du remplacement fonctionnel et pour déterminer si une amélioration est observée :
Dépréciation
Dans le monde du calcul de la valeur des biens, notamment les pertes de biens assurés, la dépréciation n'est rien de plus qu'une perte de valeur. La perte de valeur d’un bien peut se faire de 3 manières différentes :
Pendant la durée de vie d'un bien, la dépréciation peut être curable ou incurable. La dépréciation physique représente généralement l'effet de l'âge et de la détérioration d'un bâtiment ou de ses composants. Les études de dépréciation sont effectuées selon plusieurs méthodes différentes, mais la méthode la plus courante en matière de sinistre couvert utilise le calcul suivant, que la détérioration soit ou non réputée curable :
La grande majorité des contrats d'assurance utilisent cette méthode « valeur à neuf - détérioration / dépréciation physique » pour déterminer la valeur réelle au jour du sinistre, en particulier dans le cas de pertes partielles.
L'obsolescence fonctionnelle est l'effet d'un défaut dans la structure, les matériaux ou la conception du bâtiment. Ce type de dépréciation est calculé selon plusieurs méthodes, mais la mesure de l’obsolescence fonctionnelle est très couramment utilisée dans les calculs de valeur immobilière, où la déduction est utilisée aux fins de la détermination de la valeur selon la « méthode du coût », dans laquelle la valeur du terrain et la valeur dépréciée du bâtiment et les améliorations du site sont additionnées entre eux pour déterminer la valeur marchande d'une structure. L'obsolescence fonctionnelle dans le cas d'un sinistre couvert peut être mesurée de différentes manières, mais ce sont les méthodes suivantes qui sont généralement utilisées.
L'obsolescence externe ou économique se rapporte à l'effet sur la valeur que produisent des facteurs externes (extérieurs) du bâtiment en question. L'obsolescence externe étant liée à des facteurs géographiques et économiques sur le marché donné, son calcul nécessite généralement une évaluation immobilière, qui prend en compte des facteurs géographiques, économiques et autres ayant une incidence sur la dépréciation globale.
Les trois méthodes permettant de déterminer la valeur réelle
La détermination de la valeur réelle est spécifique à chaque juridiction, mais il existe néanmoins trois méthodes différentes :
Valeur à neuf moins dépréciation
Bien qu’il s’agisse d’une approche minoritaire en termes d’application judiciaire, la méthode la plus couramment utilisée par les assureurs et les experts en sinistres pour la détermination de la valeur réelle dans le cas de sinistres partiels et de nombreux sinistres totaux est la valeur à neuf moins la dépréciation. La dépréciation est généralement définie comme une « baisse de la valeur d’un actif en raison de son utilisation, de son usure, de son obsolescence ou de son âge ». En général, un pourcentage est déduit de la valeur à neuf pour tenir compte de la détérioration physique. Dans certaines circonstances, l’obsolescence fonctionnelle est prise en compte dans ce type de calcul, mais elle peut être sans objet si la valeur à neuf est calculée en s'appuyant sur des matériaux, moyens et méthodes modernes, comme décrit plus haut dans les critères de « même nature et même qualité ».
En ce qui concerne la détérioration physique, la méthode la plus précise pour calculer la dépréciation consiste à considérer le coût de la réhabilitation, qui détermine le coût de fabrication « à neuf » des composants remplaçables du bâtiment touché par le sinistre. Par exemple, supposons qu'une toiture ait une espérance de vie de 25 ans. Si un sinistre survient 20 ans après l’installation, on peut considérer que la toiture a une durée de vie utile restante de 5 ans avant de devoir être remplacée dans tous les cas. Un calcul généralement appliqué pour déterminer la valeur réelle de la toiture pourrait être le suivant :
Coût de remplacement de la toiture : 100 000 €
Durée de vie attendue (en années) : 25
Âge (en années) : 20
Pourcentage : 80 %
Montant de la dépréciation : 80 000 €
Valeur réelle : 20 000 €
Notez que dans l'exemple ci-dessus, les 5 années de durée de vie utile restante en produit un rapport « âge / durée de vie » de 20/25. Un rapport âge/durée de vie conduit à une dépréciation linéaire de la composante bâtiment et part du principe que le taux de détérioration est le même pour chaque année de vie du bâtiment. Certaines théories de la dépréciation physique utilisent plutôt des « courbes de dépréciation », établies et présentées sous forme de tableaux reflétant l'idée selon laquelle la détérioration d'un bâtiment ou de ses composants ne se produit pas à un rythme uniforme et constant pendant la durée de vie du bâtiment. L'âge réel et la durée de vie attendue sont normalement utilisés dans ces calculs.
La méthode privilégiée pour déterminer la dépréciation physique consiste à utiliser un âge « effectif » plutôt qu'un « âge réel ». Du point de vue de l'expert en bâtiment auteur de ces lignes, l’âge effectif est une méthode beaucoup plus précise, en ce sens qu’il permet au professionnel qui détermine la dépréciation de porter un jugement éclairé en fonction de l'entretien d’un composant, ou de l'absence de ce dernier. Par exemple, certains composants de bâtiment peuvent survivre bien au-delà des estimations de la durée de vie attendue, ou au contraire, s'ils sont mal entretenus, peuvent perdre toute valeur avant la fin de leur durée de vie attendue. Dans tout calcul de valeur réelle, l'objectif est de déterminer objectivement le « montant à indemniser » à un assuré ayant subi un sinistre.
Juste valeur marchande
Seule une poignée d'États adopte l'approche stricte de la juste valeur marchande vis-à-vis de la valeur réelle, mais il s'agit peut-être pourtant de la méthode la plus simple. Dans le cas où un bien subit un sinistre, on suppose que l’indemnisation peut être établie en déterminant l’effet du sinistre sur la valeur marchande du bien. « Ainsi, lorsque le contrat prévoit une 'valeur réelle', celle-ci se se réfère à la 'juste valeur marchande', terme de détermination de prix uniformément défini comme 'la somme d'argent qu'un acheteur disposé à acheter le bien, mais non tenu de le faire, paierait à un propriétaire consentant à le vendre, mais non tenu de le faire, en tenant compte de toutes les utilisations pour lesquelles le bien est adapté et pourrait en toute logique être utilisé.' »
« En cas de perte partielle, la méthode de la valeur marchande considère la différence entre les valeurs marchandes de la structure respectivement avant et après le [sinistre]. » Si un bâtiment subit une perte totale, la valeur marchande du bien avant la perte, à quoi on ajoute le coût d'enlèvement des débris et on soustrait la valeur réelle du terrain, est une mesure qui peut déterminer simplement le montant de l'indemnisation. Dans le cas d'une perte partielle, dans la plupart des cas, la diminution de la valeur entre avant et après le sinistre peut généralement être déterminée par le coût de réparation ou de remplacement des composants du bâtiment qui ont été endommagés, déduction faite de la dépréciation.
Dans certains cas, même une perte partielle peut dépasser la valeur marchande du bien. Dans de tels cas, bien que le coût de la réparation du bâtiment puisse devoir être déterminé pour établir un montant de remboursement maximum en vertu de la disposition relative à la valeur à neuf, le point de départ de la détermination de la valeur réelle consistera simplement à regarder la valeur marchande du bien tout entier.
La règle Broad Evidence Rule
La règle dite Broad Evidence Rule (règle des preuves larges) est la règle appliquée dans la plupart des cas : c'est la règle d'application judiciaire dans près de la moitié des États américains. Toutefois, cette règle est peut-être la plus difficile à appliquer, car elle exige généralement que la détermination de la valeur réelle tienne compte de « tous les faits et circonstances qui tendent logiquement à l'établissement d’une estimation correcte de la perte ».
La règle des preuves larges fonde la valeur réelle sur une analyse de différents facteurs, généralement les suivants, mais pas seulement :
La détermination selon la règle des preuves larges n'exige pas qu'un poids égal soit attribué à un facteur quelconque, mais exige plutôt que la valeur réelle soit déterminée en tenant compte de tous les facteurs, la détermination finale étant basée sur les faits et circonstances propres à une perte matérielle donnée. L’une des meilleures explications de la règle de la preuve étendue est donnée dans l’arrêt rendu par la Cour suprême du New Jersey dans l'affaire Elberon Bathing Co. v. Ambassador Insurance Company :
Nous estimons convaincante la justification de la règle des preuves larges. L’enquêteur doit prendre en compte toutes les preuves qu’un expert jugerait pertinentes pour déterminer la valeur, et en particulier la juste valeur marchande et la valeur à neuf, dépréciation déduite. Si l'expert juge que cela est approprié au vu des circonstances, il peut, après avoir pesé les deux facteurs, choisir l'un ou l'autre, à sa seule discrétion.
Ainsi, « la règle des preuves larges ne concerne pas seulement le type de preuve qu’un enquêteur peut prendre en compte, mais aussi le pouvoir discrétionnaire de l’enquêteur d’attribuer de l'importance aux preuves. En vertu de la règle des preuves larges, les enquêteurs peuvent attribuer « l'importance qu’ils jugent appropriée » à tout facteur pertinent pour déterminer la valeur du bien sinistré ».
On trouvera ci-après une discussion du calcul de la valeur réelle dans certains scénarios de sinistre.
L'historique « casse-tête californien »
La Californie a récemment modifié le statut de la définition de la valeur de remplacement fonctionnel. Néanmoins, il est utile d'étudier le statut précédant cette modification de 2020. Avant 2020, la Californie, état prônant la valeur marchande, avait créé ce qui pourrait être qualifié de casse-tête au regard de la détermination de la valeur de remplacement fonctionnel. Le règlement Cal. Ins. Code § 2051 définit la valeur réelle comme suit :
(a) En vertu d’un contrat d'assurance en vigueur, le montant à indemniser dans le cas de l'assurance incendie est la dépense engagée par l’assuré pour remettre la chose perdue ou endommagée dans son état au moment du sinistre, cette dépense étant calculée en se référant au moment du départ du feu.
(b) En vertu d'un contrat d'assurance en vigueur exigeant le remboursement de la valeur réelle, la mesure du recouvrement de la valeur réelle, en règlement total ou partiel de la demande d'indemnisation, est déterminée comme suit :
En outre, comme indiqué dans le Titre 10 § 2695.9 du code des réglementations de la Californie, la dépréciation doit être détaillée et, en cas de perte partielle, le coût de la main-d'œuvre implicite dans le calcul de valeur à neuf n'est pas soumis à la dépréciation :
(f) Lorsque le montant réclamé est ajusté à la suite d'améliorations, de dépréciations ou de récupération, toutes les raisons justifiant cet ajustement doivent figurer au dossier de la demande d'indemnisation. Tous les ajustements doivent être discernables, mesurables, détaillés et spécifiés en termes de montant en dollars, et doivent refléter avec précision la valeur de l'amélioration, de la dépréciation ou de la récupération. Tout ajustement au titre de l’amélioration ou de la dépréciation doit refléter une différence mesurable de la valeur marchande imputable à l’état et à l’âge du bien et ne s’appliquer qu’aux biens faisant normalement l’objet d’une réparation ou d’un remplacement au cours de leur vie utile. La base de tout ajustement doit être entièrement expliquée par écrit à l'assuré indemnisé.
Avant 2020, selon les auteurs, le « casse-tête californien » n'avait aucune réalité pratique en termes d'indemnité théorique. D'une part, si un immeuble était totalement dévasté, la valeur de remplacement fonctionnel était déterminée selon la méthode de la valeur marchande. Certains diront que cela ne reflétait pas la définition réelle d'une indemnité. D'autre part, si l'immeuble étant partiellement détruit, la loi régissant la détermination de la valeur de remplacement fonctionnel est presque toujours majorée.
Prenons l'exemple d'une structure résidentielle construite voilà 40 ans, avec une toiture qui aurait 25 ans et des compresseurs d'air conditionné de 15 ans, qui virtuellement, au terme de leur durée de vie, sont endommagés par la foudre. La détermination de la valeur marchande du bien avant le sinistre prendrait en compte le coût de la correction des défauts (en d’autres termes, le coût d’installation d’une nouvelle toiture et de nouveaux compresseurs). Tout acheteur immobilier faisant preuve d'un minimum de prudence prend en considération les remplacements nécessaires ou les travaux d'entretien à anticiper pour déterminer le montant à payer pour acquérir un bien immobilier. Ces coûts, lorsqu'ils seront engagés, comprendront non seulement le matériel nécessaire pour effectuer les réparations, mais également la main-d'œuvre, l'équipement, les frais de livraison, la marge de l'artisan et tous les autres coûts nécessaires pour effectuer le remplacement. Ainsi, en limitant la mesure dans laquelle la valeur de remplacement fonctionnel est calculée de manière équitable en éliminant la dépréciation de la main-d'œuvre, la Californie, officiellement un État appliquant la valeur marchande, avait sans doute créé un système où une majoration se produisait si un assuré subissait une perte partielle. En Californie, le calcul d’un sinistre partiel n’a pas nécessairement de rapport direct avec la perte économique de l’assuré et celui-ci peut être indemnisé d'un montant plus important que le préjudice économique qu'il a subi.
À travers ce qui peut être décrit comme un revirement vis-à-vs du principe d'indemnité, à compter du 1er janvier 2020, la loi Cal. Ins. Code § 2051 a été amendée en supprimant toute notion de valeur marchande, comme suit :
(a) En vertu d’un contrat d'assurance en vigueur, le montant à indemniser dans le cas de l'assurance incendie est la dépense engagée par l’assuré pour remettre la chose perdue ou endommagée dans son état au moment du sinistre, cette dépense étant calculée en se référant au moment du départ du feu.
(b) Au regard de tout contrat en cours requérant le règlement de la valeur réelle, la mesure de la couverture de la valeur réelle, en tout ou partie du règlement, soit pour la perte totale ou partielle de la structure et ses contenus, devra correspondre au montant qu'il aurait coûté à l'assuré en termes de réparations, reconstruction ou remplacement du bien perdu ou endommagé, en déduisant un montant juste et équitable correspondant à la dépréciation physique lié à son état au moment du sinistre ou au montant maximum défini par le contrat, selon l'élément le plus faible. Une déduction pour dépréciation physique ne s'applique qu'aux composants d'une structure qui doivent normalement être réparés et remplacés au cours de la durée de vie utile de cette structure.
Quels que soient les changements de statut opérés en Californie, les autres juridications appliquent des règles différents pour les pertes partielles. Par exemple, dans l'affaire Thomas v. Am. Family Mut. Ins. Co., la Cour suprême du Kansas a statué que l’expression « valeur résiduelle » appliquée à une perte partielle due à une tempête en vertu d’un contrat de propriétaires particuliers, « signifie le coût de la réparation sans réduction tenant compte de la dépréciation ». Pour arriver à cette décision, cette cour s'est inspirée de l'affaire Sperling v. Liberty Mut. Ins. Co., dans laquelle la Cour suprême de Floride déterminait la signification de la valeur résiduelle dans le cas d'un sinistre partiel en vertu des lois relatives à la politique d’évaluation de Floride. De même, le droit de Pennsylvanie stipule qu'une compagnie d'assurance ne peut déduire la dépréciation en cas de perte partielle ne dépassant pas la valeur dépréciée de l'ensemble du bien. Ainsi, selon le droit de Pennsylvanie, « en cas de perte partielle, en l’absence de mention contraire claire, un assureur ne peut déduire la dépréciation de la valeur à neuf d’un contrat et [...] l'expression 'valeur réelle' ne peut être interprétée comme incluant une déduction pour dépréciation, si cette déduction allait à l'encontre des attentes de l'assuré pensant se faire indemniser ».
Dépréciation de la main-d'œuvre
Ces dernières années, la question de savoir si un assureur peut correctement déprécier la main-d'œuvre lors du calcul de la valeur réelle s'est posée. Plusieurs actions collectives putatives ont été déposées et les tribunaux ont tranché dans un sens comme dans l'autre. Le débat tend à se porter sur la question visant à définir si les tribunaux considèrent le contenu du contrat clair et/ou s'ils jugent qu'un assuré pourra raisonnablement admettre que la main-d'œuvre fait partie des composants soumis à une dépréciation. Ainsi, un tribunal est enclin à autoriser la dépréciation de main-d'œuvre si les contrats d'assurance l'autorisent de manière spécifique.
Dans l'affaire Papurello v. State Farm Fire & Cas. Co., les assurés ont intenté un recours collectif putatif alléguant que l’assureur avait enfreint le droit de la Pennsylvanie dans le calcul de la valeur résiduelle. Le tribunal a estimé que le contrat était clair concernant la valeur réelle, la couverture du coût de remplacement intégral n'étant garantie que si l'assuré réparait ou remplaçait le dommage partiel en cause. Le tribunal a ensuite examiné si les impôts et la main-d'œuvre pouvaient faire l'objet d'une dépréciation dans le calcul de la valeur réelle. Le tribunal a reconnu une division de l'autorité sur la question de savoir si la main-d'œuvre pouvait ou non être dépréciée, mais a conclu que l'allégation de l’assuré selon laquelle l’assureur avait enfreint le contrat en dépréciant les impôts et la main-d'œuvre était sans fondement d'un point de vue juridique. Le tribunal a estimé qu'un bien couvert, comme une toiture, désigne un produit fini, qui est « le résultat ou la manifestation physique d'une combinaison de savoir-faire, de main-d'œuvre, de matériaux physiques [...] et de tout ce qui est nécessaire pour produire la toiture finale et finie en tant que telle ». Le tribunal a estimé que l'opinion de l’assuré, qui estimait que le bien n’était assimilable qu’aux seuls matériaux physiques, n'était pas valable.
Dans l'affaire Labrier v. State Farm Fire & Cas. Co., le tribunal de district a jugé l’expression « valeur résiduelle » ambiguë car elle n’était pas définie dans le contrat. Le tribunal de district a ensuite statué en faveur de la certification collective sur la question de savoir si l’assureur « pouvait retenir la dépréciation de la main-d’œuvre sur les montants de valeur réelle indemnisés en vertu du droit du Missouri ». Cette décision a été révoquée par le Huitième Circuit dans l'affaire In re: State Farm Fire and Cas. Co.
Le huitième circuit a estimé que « la 'valeur réelle' a une signification sans ambiguïté dans le droit du Missouri - la différence entre la juste valeur marchande du bien endommagé juste avant et juste après le sinistre ». Il s'agit d'un montant qui doit être estimé, et la méthode utilisée par l'assureur pour déprécier le coût de remplacement est une méthode pratique et raisonnable pour estimer la juste valeur marchande du bien, ou sa valeur réelle, au moment du sinistre. Le tribunal a en outre conclu que, bien que l'utilisation par l'assureur de la méthode d'estimation Xactimate puisse produire une estimation déraisonnable de la valeur réelle, elle devait être déterminée au cas par cas, en excluant les faits communs qui justifieraient une certification de recours collectif.
De même, la Cour suprême du Nebraska a rejeté l’argument d’un assuré, en faveur d’un prétendu recours collectif, affirmant que la main-d'œuvre avait indûment donné lieu à une dépréciation dans le calcul de la valeur réelle. Dans l'affaire Henn v. American Family Mut. Ins. Co., le tribunal a statué que la valeur résiduelle « n’est pas une mesure matérielle des dommages, mais plutôt une représentation de la valeur dépréciée du bien immédiatement avant les dommages ». Parce que la définition sans ambiguïté de la valeur réelle parle de « dépréciation de l’ensemble du bien », le tribunal a jugé que « l'assuré n'est pas sous-indemnisé en recevant le montant déprécié à la fois des matériaux et de la main-d'œuvre ».
Dans l'affaire Wilcox v. State Farm Fire & Cas. Co. , la Cour suprême du Minnesota a statué qu’en vertu de la règle de la preuve étendue, le jury pouvait envisager une dépréciation de la main-d'œuvre. La règle des preuves générales ne détermine pas si la main-d'œuvre est dépréciable ou non. Le jury est donc en mesure de prendre en compte les éléments de preuve liés à la détermination de la valeur réelle, y compris « la dépréciation intrinsèque de la main-d'œuvre ». Le tribunal de district a suivi le raisonnement de Wilcox dans l'affaire Matchniff v. Great Northwest Ins. Co. Dans cette affaire, le tribunal a retenu que « lors du calcul de la valeur réelle, la main-d’œuvre nécessaire au remplacement de certaines parties de la structure peut faire l'objet d'une dépréciation ; cela dépend de la nature des biens endommagés remplacés et d'autres facteurs liés à la valeur réelle ». Ainsi, le tribunal a estimé que la dépréciation de la main-d'œuvre devait faire l'objet d'une enquête au cas par cas.
Bien que la dépréciation de l’ensemble - matériaux et main-d’œuvre - soit a priori logique dans le contexte d’un contrat d’indemnisation, tous les tribunaux n’ont pas autorisé la dépréciation de la main-d’œuvre. Dans les rendus contre les assureurs, les tribunaux ont conclu que les termes « valeur réelle » et « dépréciation » étaient ambigus. Si un tribunal conclut à une ambiguïté, le rendu du tribunal se fera en général en faveur de l'assuré. Dans pareil cas, un tribunal a déclaré qu'il « n'y avait pas lieu... de rendre une décision quant à savoir si la main-d'œuvre pouvait logiquement être dépréciée ou si l'indemnité était versée. Nous jugeons suffisant de déclarer les contrats ambigus et, selon notre poids de vue, l'interprétation de l'assuré doit prévaloir. »
Veuillez cependant noter qu'il convient de relever que les législatures des états ou les services d'assurance peuvent aussi avoir leur mot à dire. Par exemple, après que la Cour suprême d'Arkansas a statué que la main-d'œuvre ne pouvait pas être dépréciée malgré les termes du contrat le permettant expressément, l'organe législatif de l'Arkansas a adopté une loi autorisant les polices d'assurance à déprécier « le coût des biens, des matériaux, de la main-d'œuvre et des services nécessaires pour remplacer, réparer ou reconstruire les biens endommagés ». De la même manière, le Bulletin du service des assurances du Mississippi de 2017-8 établit qu'il « n'existe pas de loi au Mississippi interdisant la pratique de dépréciation de la main d'œuvre dans le cadre d'une expertise pour un dossier de pertes de biens. Si une telle pratique est utilisée, l'assureur doit clairement stipuler la dépréciation de la main d'œuvre dans le contrat d'assurance. » Ce bulletin souligne l'importance de la clarté des informations dans le contrat.
Dépréciation des frais généraux, des bénéfices et de la taxe de vente
Dans le cadre du calcul de la valeur réelle, en plus de la dépréciation de la main-d'œuvre, certains tribunaux autorisent également la dépréciation des frais généraux et des bénéfices. Les tribunaux qui estiment que les frais généraux et les bénéfices peuvent être dépréciés reconnaissent que la valeur réelle « comprend les frais généraux et les bénéfices lorsque l’assuré est raisonnablement susceptible de faire appel à une entreprise de construction générale pour procéder aux réparations », de sorte que les frais généraux et les bénéfices peuvent être dépréciés. Par exemple, dans l'affaire Tolar v. Allstate Texas Lloyd's Co., la cour a statué que « parce que les [frais généraux et les profits de l'entreprise (« GCOP »)], la taxe de vente, les coûts de réparation et la valeur du bien représentent ensemble la valeur totale du coût du remplacement, il en résulte naturellement que les GCOP, la taxe de vente, les coûts de réparation et la valeur du bien doivent être dépréciés ensemble pour atteindre le montant de la valeur résiduelle indemnisée ». De même, dans l'affaire Trinidad v. Florida Peninsula Ins. Co., la Cour suprême de Floride a convenu que « les frais généraux et les profits sont comme tous les autres frais d’une réparation, tels que la main-d’œuvre et les matériaux, que l’assuré est raisonnablement susceptible d’assumer…. [et] en tant que partie de tous les autres coûts, [ceux-ci] pourrait être dépréciés dans le cadre d’un contrat reposant sur la valeur résiduelle ».
Pour l'expert en valorisation, la dépréciation de la marge et du profit ne va pas de soi. La méthode appropriée consiste plutôt à appliquer les frais généraux et les bénéfices dans les mêmes pourcentages que ce qui a été calculé pour déterminer la valeur à neuf. Étant donné que les frais généraux et les bénéfices ne représentent pas des actifs physiques susceptibles de se dégrader, ils ne peuvent pas se déprécier. Toutefois, les frais généraux et les bénéfices sont ajoutés aux coûts de réparation ou de remplacement d’une structure. Logiquement, le montant des frais généraux et des bénéfices qui s’applique au montant déprécié devrait donc être inférieur au montant qui est ajouté à la valeur à neuf. Il ne s’agit pas d’une dépréciation des frais généraux et des bénéfices, mais plutôt de l’application d’un pourcentage cohérent.
Les taxes de vente applicables sont calculées de la même manière que les frais généraux et les bénéfices. Si la valeur de l'article est dépréciée, le pourcentage correspondant à la taxe de vente est appliqué au montant déprécié. Ces calculs ont l'avantage de replacer l'assuré dans la même situation qu'avant la perte - ni mieux, ni pire - ou en d'autres termes, d'effectuer une réelle indemnisation.
Dépréciation des réparations
La question de savoir si les « réparations » sont amortissables peut être sujette à controverse. L'argument selon lequel « réparer » quelque chose ne conduit pas à une amélioration nécessite une analyse au cas par cas, en fonction des circonstances de chaque sinistre.
Les sinistres partiels impliquent souvent le remplacement de vieux matériaux usés par des matériaux équivalents qui sont neufs, ce qui allonge la durée de vie utile et augmente potentiellement la valeur. En cas d'amélioration, les réparations peuvent et doivent être dépréciées. En revanche, de nombreuses « réparations » n'entraînent pas d'amélioration. Par exemple, le remplacement d'une pompe ou d'un moteur sur une chaudière domestique vieille de 30 ans entraîne-t-il une amélioration ? La réponse a de bonnes chances d'être négative.
Lors de l'examen de la dépréciation en cas de sinistres partiels, les éléments sinistrés doivent être examinés de manière objective pour déterminer si l'application d'une dépréciation entraîne une amélioration. Si le composant du bâtiment « réparé » a les caractéristiques suivantes après réparation : une durée de vie utile plus longue ; des frais d'exploitation moins élevés ; une augmentation de la valeur marchande ; ou une meilleure utilité fonctionnelle, l’assuré peut alors se trouver dans une position meilleure qu’avant le sinistre. Lorsque l'inverse est vrai, la dépréciation d'un composant « réparé » peut ne pas être appropriée. En tout état de cause, il faut toujours veiller à déterminer si les réparations entraînent une amélioration.
Dépréciation des pertes calculées avec des matériaux de substitution
La question de savoir si les pertes calculées sur un coût de réparation ou de remplacement en utilisant des matériaux de substitution fonctionnellement équivalents peuvent être dépréciées peut être sujette à controverse.
Les assurés et leurs avocats peuvent faire valoir que, lorsque le coût de remplacement fonctionnel est utilisé dans le calcul du coût de réparation ou de remplacement, le montant de la valeur réelle est équivalent à la valeur du coût de remplacement fonctionnel. C'est cependant rarement le cas. Si un matériau existant est obsolète ou trop coûteux à installer, et des matériaux de substitution sont disponibles et susceptibles d'être utilisés dans le processus de réparation, une amélioration peut en résulter.
Par exemple, supposons que la foudre frappe un compresseur de climatisation de 20 ans, proche de la fin de sa vie utile. Il est peu probable que le même modèle de compresseur soit disponible, et son remplacement impliquerait l'installation d'un modèle équivalent moderne, conforme au code de construction et plus économe en énergie. Il existe peu d'arguments légitimes selon lesquels le remplacement par un équivalent fonctionnel moderne dans cet exemple n'entraînerait pas une amélioration. Après installation, le matériau de remplacement aura une durée de vie restante accrue, réduira les coûts énergétiques pour son propriétaire et aura probablement un impact positif sur la valeur marchande du bien.
Le calcul de la valeur réelle est un exercice qui relève à la fois des sinistres particuliers et de la juridiction concernée, nécessitant de connaître non seulement les limites légales en vigueur dans certains États, mais également de bien saisir les éléments qui entraînent dépréciation et indemnisation. L’annexe ci-dessous fournit un examen, État par État, des règles d'estimation de valeur qui ont une incidence sur le calcul de la valeur réelle.
Examen État par État des règles d'estimation de valeur
État | Règle utilisée pour le calcul de la valeur réelle | Les coûts de main-d'œuvre sont-ils amortissables ? |
Alabama | Juste valeur marchande « Nous sommes également référés à notre propre affaire de Glens Falls Ins. Co. of New York v. Garner, 229 Ala. 39, 155 So. 533 (1934) pour la déclaration contenue dans cet avis, selon laquelle la valeur résiduelle "signifie, sans autre interprétation possible, ce que vaut la chose en argent, une fois compte tenu de la dépréciation". Une affaire antérieure, Sussex Fire Ins. Co. v. Barton, 225 Ala. 570, 574, 144 So. 439 (1932), contient une déclaration reconnaissant la valeur marchande comme mesure de la somme recouvrée ». Commercial Union Ins. Co. v. Ryals, 355 So. 2d 684, 685 (Ala. 1978) | Non Quand la valeur réelle n'a pas été définie dans le contrat, l'assureur n'a pas pu démontrer que le contrat exposait clairement la dépréciation du coût du travail. Arnold v. State Farm Fire & Cas. Co., 268 F. Supp.3d 1297 (S.D. Ala. 2017) |
Alaska | Valeur à neuf avec déduction de la dépréciation « Le calcul correct d'une perte totale sur la base de la valeur réelle repose sur le coût réel d'achat d'un article comparable, en intégrant toutes les taxes applicables, les frais de licence, les frais de destination ou de livraison, ainsi que d'autres frais liés au transfert de propriété. » Département du commerce et du développement économique de l'État d'Alaska, bulletin 93-08 Re: Adjusters and Appraisers; Nonresident Adjusters; ACV and Salvage 2 (10 mai 1993), Département du commerce et du développement économique de l'État d'Alaska | Aucune affaire directement à ce propos |
Arizona | Valeur à neuf avec déduction de la dépréciation « La valeur réelle est égale à la valeur à neuf moins la dépréciation. » Arizona Department of Insurance, Commonly Used Insurance Terms, https://insurance.az.gov/commonly-used-insurance-terms (consulté la dernière fois le 31 jan. 2018) | Aucune affaire directement à ce propos |
Arkansas | Valeur à neuf moins la dépréciation implicite « La politique concernée ne définit pas le terme 'valeur réelle' ; cependant, les deux parties semblent convenir que pour déterminer la 'valeur réelle', une certaine forme de dépréciation est autorisée. En effet, le dictionnaire juridique Black's Law Dictionary définit le terme 'valeur réelle' comme la 'valeur à neuf moins la dépréciation normale.' Black's Law Dictionary 1690 (9th ed.2009).” Adams v. Cameron Mut. Ins. Co., 430 S.W.3d 675, 678 (Ark. 2013) | Oui Les contrats d’assurance peuvent autoriser l'amortissement des dépenses, ce qui signifie « dépréciation, incluant, entre autres, le coût des biens, des matériaux, de la main-d’œuvre et des services nécessaires pour remplacer, réparer ou reconstruire un bien endommagé. Ark. Stat. § 23-88-106 |
Californie | Juste valeur marchande (a) En vertu d’un contrat d'assurance en vigueur, le montant à indemniser dans le cas de l'assurance incendie est la dépense engagée par l’assuré pour remettre la chose perdue ou endommagée dans son état au moment du sinistre, cette dépense étant calculée en se référant au moment du départ du feu. | Non « Sauf pour les coûts de main-d'œuvre intrinsèques inclus dans le coût des matériaux fabriqués ou des biens, les frais de main-d'œuvre nécessaires à la réparation, à la reconstruction ou au remplacement des biens ne constituent pas un élément de la dépréciation physique et ne doivent pas faire l'objet d'une dépréciation ou d'une amélioration. » Cal. Code Regs. tit. 10, § 2695.9(f)(1) (2016). |
Colorado | Broad Evidence Rule « Pour déterminer une perte due à un incendie, il faut non seulement rechercher la preuve expresse concernant le coût initial, la valeur de remplacement et la dépréciation, mais le juge des faits doit appeler à son aide tout autre fait et circonstance qui, logiquement, tendrait à parvenir à une estimation correcte de la perte, y compris le coût d'origine, le coût de remplacement, la dépréciation, les opinions des témoins, les déclarations allant à l'encontre des intérêts et les utilisations auxquelles le bien aurait pu être destiné. » Nebraska Drillers v. Westchester Fire Ins. Co. of New York, 123 F. Supp. 678, 681 (D. Colo. 1954) | Aucune affaire directement à ce propos |
Connecticut | Broad Evidence Rule « Pour déterminer la valeur réelle du bien, le jury pourrait prendre en considération, 'en vertu de la règle dite de la preuve large, toute preuve tendant logiquement à la formation d'une estimation correcte de la valeur' du bien assuré. » Giulietti v. Connecticut Ins. Placement Facility, 534 A.2d 213, 216 (Conn. 1987) | Aucune affaire directement à ce propos |
Delaware | Juste valeur marchande « Il est évident que le juge de première instance voulait dire 'juste valeur marchande', au sens de l'arrêt Fitzsimmons, précité, lorsqu'il utilisait les expressions 'valeur réelle' ou 'valeur marchande' ou 'valeur réelle en espèces', et qu'il avait correctement appliqué cette définition pour arriver à sa conclusion. » Metro. Mut. Fire Ins. Co. v. Carmen Holding Co., 220 A.2d 778, 780 (Del. 1966) | Aucune affaire directement à ce propos |
Floride | Broad Evidence Rule « Dans l'affaire New York Central Mutual Fire Ins. Co. v. Diaks , Fla.1954, 69 So.2d 786, la Cour suprême indique que, dans ces affaires, la Floride se conformera à la règle dite de "la règle de la preuve étendue". En vertu de cette règle, toute preuve tendant logiquement à établir une estimation correcte de la valeur du bien endommagé ou détruit peut être examinée par le juge des faits afin de déterminer la "valeur résiduelle" au moment du sinistre. » Worcester Mut. Fire Ins. Co. v. Eisenberg, 147 So. 2d 575, 576 (Fla. 3d DCA 1962) | Oui « Le deuxième district [dans l'affaire Goff ] a correctement déterminé, en substance, que les frais généraux et les bénéfices sont similaires à tous les autres coûts d'une réparation, tels que la main-d'œuvre et les matériaux, que l'assuré est raisonnablement susceptible d'engager... Le Second District a donc conclu qu'une partie des frais généraux et des bénéfices, comme une partie de tous les autres coûts, était incluse mais pouvait être amortie dans un contrat de valeur réelle. » Trinidad v. Florida Peninsula Ins. Co., 121 So. 3d 433, 438 (Fla. 2013) |
Géorgie | Juste valeur marchande « Il s'ensuit que la mesure de base du sinistre subi au titre de cette police n'est pas le coût d'origine ou la valeur de remplacement, comme le prétend l'assureur défendeur, mais la valeur réelle définie comme la juste valeur marchande du bien au moment du sinistre. » Am. Cas. Co. of Reading, Pa. v. Parks-Chambers, Inc., 142 S.E.2d 275, 277 (Ga. Ct. App. 1965) | Aucune affaire directement à ce propos |
Hawaï | Pas d'affaire de première partie relative à un bien | Aucune affaire directement à ce propos |
Idaho | Broad Evidence Rule « Il est évident que le jury n'a pas considéré le coût du remplacement de ces biens comme base de l'évaluation de leur valeur, mais a suivi au contraire une autre directive qui lui disait de déterminer la valeur réelle à partir d'un examen de toutes les conditions et circonstances apparaissant comme éléments de preuve. » Boise Ass'n of Credit Men v. U.S. Fire Ins. Co., 256 P. 523, 528 (Idaho 1927) | Aucune affaire directement à ce propos |
Illinois | Valeur à neuf avec déduction de la dépréciation « Les tribunaux de l'Illinois ont rejeté à la fois les critères de 'valeur marchande' et de 'preuve large'. Ils ont préféré appliquer le critère susmentionné du 'coût de remplacement moins la dépréciation' pour déterminer la valeur réelle des biens endommagés. » Carey v. Am. Family Brokerage, Inc., 909 N.E.2d 255, 263 (Ill. App. Ct. 2009) | Non « Lorsque les règlements d'assurance de l'Illinois prévoient que la "valeur réelle" d'une structure assurée endommagée est déterminée comme étant 'le coût de remplacement du bien au moment du sinistre moins l'amortissement, le cas échéant' et la police ne définit pas elle-même la valeur réelle en espèces, seuls la structure et les matériaux de l'immeuble font l'objet d'un amortissement raisonnable, et l'amortissement ne peut pas être appliqué à la composante main-d'œuvre incorporelle. » Sproull v. State Farm Fire & Cas. Co., No. 5-18-0577, -- N.E.3d - (Ill. App. Ct. July 24, 2020) |
Indiana | Broad Evidence Rule « La règle Broad Evidence Rule est maintenant devenue la règle de la majorité, ayant été adoptée dans au moins vingt-trois États…. C'est une règle de droit et notre Cour d'appel lui a donné son accord tacite dans l'affaire Atlas Construction Co. Inc. v. Indiana Insurance Company, précitée. » Travelers Indem. Co. v. Armstrong, 442 N.E.2d 349, 356-57 (Ind. 1982) | Aucune affaire directement à ce propos |
Iowa | Broad Evidence Rule « Aucune règle absolue ne peut être établie pour déterminer le montant de cette indemnité dans tous les cas. 25 C.J.S., Damages, p. 608, § 85; Annotation L.R.A.1917A, 367. Lorsque les biens assurés qui sont détruits sont achetés et vendus sur le marché dans le cours normal des opérations, on considère généralement que leur valeur de marché est sa 'valeur réelle' au moment du sinistre pour laquelle un recouvrement peut être obtenu... Toutefois, lorsque la propriété n'a pas de valeur marchande reconnue qui soit représentative de façon équitable de sa valeur réelle, la « valeur réelle » de la propriété doit être déterminée sans recourir à la valeur marchande. » Britven v. Occidental Ins. Co., 13 N.W.2d 791, 793 (Iowa 1944) (citation omise) | Aucune affaire directement à ce propos |
Kansas | Coût de la réparation - Sinistre partiel uniquement « Nous estimons que l'expression 'valeur réelle', lorsqu'elle s'applique à un sinistre partiel en vertu du contrat d'assurance et aux faits en l'espèce, désigne le coût de la réparation sans aucune réduction pour tenir compte de la dépréciation. » Thomas v. Am. Family Mut. Ins. Co., 666 P.2d 676, 679 (Kan. 1983) | Oui, si le contrat autorise la dépréciation « En vertu des règles de construction applicables aux contrats d'assurance, notre Cour estime qu'une personne raisonnable dans la situation de Graves s'attendrait à ce qu'American Family amortisse tous les coûts nécessaires à la (re)création du 'bien' assuré, y compris les coûts liés à la main-d'œuvre, lors du calcul de la valeur réelle. » Graves v. Am. Family Mut. Ins. Co., No. 14-2417-EFM-JPO, 2015 WL 4478468, at *3 (D. Kan. 22 juillet 2015) |
Kentucky | Broad Evidence Rule « La même règle est décrite dans l'affaire Couch on Insurance 2d, Section 54: 137, dans laquelle elle est appelée 'règle de la preuve large'... À notre avis, il est évident qu’il existait des éléments de preuve justifiant que le jury soit saisi de la question de savoir quelle était la valeur réelle du bien au moment du sinistre. Il est clair que le jury a retenu que le coût de la restauration n’était pas la mesure qui permettait d'arriver à une conclusion et qu’il a tenu compte de la thèse avancée par l’appelant et étayée dans une certaine mesure par ses témoins. » Am. States Ins. Co. v. Mo-Lex, Inc., 427 S.W.2d 236, 238 (Ky. 1968) | Non « L'idée même de déprécier la valeur du travail va à l'encontre de toute bonne société commune. » Bailey v. State Farm Fire & Cas. Co., No. CIV.A. 14-53-HRW, 2015 WL 1401640, at *8 (E.D. Ky. |
Louisiane | Valeur à neuf avec déduction de la dépréciation « En vertu de la législation de la Louisiane, la 'valeur réelle' est définie comme le coût de reproduction moins la dépréciation. » Hackman v. EMC Ins. Co., 984 So. 2d 139, 143 (La. Ct. App. 2008) | Aucune affaire directement à ce propos |
Maine | Juste valeur marchande Dans le Maine, nous prenons comme principe de droit bien établi… que l’expression « valeur réelle » dans la police d’assurance incendie signifie la juste valeur marchande du bien assuré, mesurée à l’aide du test habituel de ce qu’un acheteur consentant accepterait de payer et qu'un vendeur consentant accepterait de recevoir dans une vente au comptant sur un marché libre et ouvert. » Gendron v. Pawtucket Mut. Ins. Co., 384 A.2d 694, 697 (Me. 1978) | Aucune affaire directement à ce propos |
Maryland | Broad Evidence Rule « Certains tribunaux ont statué que la 'valeur réelle' équivaut au coût de reproduction moins l'amortissement, mais nous pensons que les hypothèses les mieux réfléchies retiennent que le coût de reproduction n'est pas la mesure de la 'valeur réelle', mais constituent une preuve très importante de la valeur. » Schreiber v. Pac. Coast Fire Ins. Co., 75 A.2d 108, 111 (Md. 1950) | Aucune affaire directement à ce propos |
Massachusetts | Broad Evidence Rule « Le Massachusetts emploie la 'règle des preuves larges'. » O'Connor v. Merrimack Mut. Fire Ins. Co., 897 N.E.2d 593, 598 (Mass. App. Ct. 2008) | Aucune affaire directement à ce propos |
Michigan | Broad Evidence Rule « Pour déterminer ce qui constitue la 'valeur réelle' d'un bien au moment du sinistre, le juge des faits peut prendre en considération 'tout élément de preuve tendant logiquement à la formation d'une estimation correcte de la valeur du bien détruit ou endommagé'[.] Davis v. Nat'l American Ins. Co., 78 Mich.App 225, 233; 259 NW2d 433 (1977) (guillemets et citation omis). En vertu de cette règle dite des 'preuves larges', les tribunaux n'ont pas abandonné l'examen du de la valeur marchande marché, ni de la valeur de reproduction ou de remplacement pour parvenir à une 'valeur résiduelle', mais les considèrent simplement comme un guide pour arriver à cette décision, plutôt que comme des règles strictes imposant d'y adhérer aveuglément'. » Haley v. Farm Bur. Ins. Co., 302158, 2013 WL 4525924, at *9 (Mich. Ct. App. 2013) | Aucune affaire directement à ce propos |
Minnesota | Broad Evidence Rule « Dans l'affaire Brooks Realty, nous avons adopté la règle de la preuve étendue, concluant que la marge de manœuvre laissée au juge des faits en vertu de la règle de la preuve étendue serait plus efficace pour "réaliser une indemnisation complète" de l'assuré. » Wilcox v. State Farm Fire & Cas. Co., 874 N.W.2d 780, 784 (Minn. 2016) | Le juge des faits peut la prendre en compte « Lorsque le contrat d'assurance d'un propriétaire ne définit pas l'expression 'valeur réelle' ou ne précise pas si les coûts de main-d'œuvre inhérents sont amortissables aux fins du calcul de la valeur réelle, le juge des faits peut envisager une dépréciation du coût de la main-d'œuvre inhérente lorsque ces éléments probants tendent logiquement à établir la valeur réelle d'un sinistre couvert. » Wilcox v. State Farm Fire & Cas. Co., 874 N.W.2d 780, 785 (Minn. 2016) |
Mississippi | Valeur de remplacement à neuf « Par la présente, nous interprétons la police comme signifiant que 'valeur réelle' désigne le coût de remplacement des meubles et accessoires d'aménagement assurés par le contrat en question. » Lititz Mut. Ins. Co. v. Buckley, 261 So. 2d 492, 494 (Miss. 1972) | Non, sauf définition claire dans le contrat Considérant que la définition de l'expression « valeur réelle » était ambigue au niveau du contrat, le tribunal a jugé que le contrat « ne permettait pas aux assureurs de déprécier la main-d'œuvre dans le calcul » de la valeur réelle. Titan Exteriors, Inc. v. Certain Underwriters at Lloyd's, London, 297 F. Supp.3d 628, 634 (N.D. Miss. 2018) « Il n'existe pas de loi au Mississippi interdisant la pratique de dépréciation de la main d'œuvre dans le cadre d'une expertise pour un dossier de pertes de biens. Si une telle pratique est utilisée, l'assureur doit clairement stipuler la dépréciation de la main d'œuvre dans le contrat d'assurance. » Mississippi Insurance Department Bulletin 2017-8 |
Missouri | Juste valeur marchande « Les deux parties reconnaissent que l'expression 'valeur réelle' n'est pas définie dans le contrat d'assurance, mais elles conviennent que cette expression a été traitée par la jurisprudence comme signifiant 'juste valeur marchande'. » Warren Davis Properties V, L.L.C. v. United Fire & Cas. Co, 4 S.W.3d 167, 173 (Mo. Ct. App. 1999) | Oui « La dépréciation des coûts de main-d'œuvre inhérents est un facteur qu'un juge des faits peut prendre en compte pour déterminer la valeur réelle. » In re : State Farm Fire and Cas. Co. , 872 F.3d 567, 576-77 (8 th Cir. 2017) (italique et caractères gras supprimés) |
Montana | Broad Evidence Rule « [Un] jury peut prendre en compte tous les éléments de preuve pertinents pour déterminer la valeur réelle des biens endommagés ou détruits. En vertu de la « règle des preuves larges », le juge des faits « peut examiner toute preuve tendant logiquement à la formation d'une estimation correcte de la valeur du bien assuré au moment du sinistre'. » CQI, Inc. v. Mountain W. Farm Bureau Ins. Co., No. CV 08-134-BLG-CSO, 2010 WL 2943143, at *2 (D. Mont. 21 juillet 2010) (citation omise); mais voir Mont. Code Ann. § 33-24-101 | Non, peut-être « S'il n'y a pas d'évaluation dans le contrat et à moins qu'une base plus favorable à l'assuré soit prévue dans le contrat, la mesure de l'indemnisation dans une assurance-incendie est la dépense, au moment où la perte doit être payée, liée au remplacement de la chose perdue ou endommagée dans l'état dans lequel elle se trouvait au moment du dégât... » Mont. Code Ann. § 33-24-101 McIntosh v. Hartford Fire Ins. Co., 78 P.2d 82, 84-85 (Mont. 1938), a interprété cette loi comme ne permettant pas la dépréciation. Elle permet uniquement le coût de remplacement à neuf. |
Nebraska | Juste valeur marchande « Cependant, nous pensons que la valeur réelle doit toujours être mesurée en tant qu’unité économique, c’est-à-dire liée à ce que l’on pourrait recevoir, en termes de valeur, pour en être propriétaire. La juste valeur marchande est un terme qui a été utilisé et est généralement compris des experts comme des profanes, et qui peut être trouvé en utilisant, en quelque sorte, la règle des preuves larges…. Nous continuons à approuver cette définition [juste valeur marchande] pour la 'valeur réelle', chaque fois que ce terme est utilisé dans un contrat d'assurance contre les dommages aux biens. » Erin Rancho Motels, Inc. v. U.S. Fid. & Guar. Co., 352 N.W.2d 561, 565 (Neb. 1984) | Oui Parce que la définition non équivoque de la valeur réelle est « la dépréciation globale », « l’assuré n’est pas sous-indemnisé en recevant le montant déprécié à la fois des matériaux et de la main-d’œuvre ». Henn v. American Family Mut. Ins. Co., 894 N.W.2d 179 (Neb. 2017) |
Nevada | Aucune affaire directement à ce propos | Aucune affaire directement à ce propos |
New Hampshire | Broad Evidence Rule « Dans cet État, le tribunal n'a eu aucune occasion de s'engager ni en faveur du critère de la juste valeur marchande, ni de celui de la valeur à neuf pour déterminer la valeur réelle des biens de l'assuré... Cependant, nous sommes impressionnés par ce que l’on pourrait appeler une troisième règle qui a reçu un appui à New York, au Massachusetts et dans le Dakota du Sud…. Dans ces juridictions, ni la valeur marchande ni le coût du remplacement à neuf ne constituent un test exclusif. La preuve de la valeur marchande et du coût de remplacement à neuf avec dépréciation peut être introduite comme preuve de la valeur réelle. » Pinet v. New Hampshire Fire Ins. Co., 126 A.2d 262, 265 (N.H. 1956) (citations omises) | Aucune affaire directement à ce propos |
New Jersey | Broad Evidence Rule « Nous estimons donc que le critère approprié pour évaluer la 'valeur réelle' dans la New Jersey Standard Form Policy est la règle de la preuve large. » Elberon Bathing Co., Inc. v. Ambassador Ins. Co., Inc., 389 A.2d 439, 445 (N.J. 1978) | Aucune affaire directement à ce propos |
Nouveau-Mexique | Juste valeur marchande « La 'valeur réelle' du bien assuré selon les conditions des contrats d'assurance tels que celui dont nous sommes saisis est régulièrement définie comme la juste valeur marchande du bien. » Roswell Trailers, Inc. v. Potomac Ins. Co., 576 P.2d 1133, 1135 (N.M. 1978) | Aucune affaire directement à ce propos |
New York | Broad Evidence Rule « La "règle de la preuve étendue" préconisée par les assureurs a été formulée par la Cour d'appel de New York dans l'affaire McAnarney v. Newark Fire Insurance Co., 247 N.Y. 176, 159 N.E. 902 (1928), comme règle par défaut lorsqu'un contrat ne contient aucune définition du terme "valeur résiduelle" ». SR Intern. Bus. Ins. Co. Ltd. v. World Trade Ctr. Properties, LLC, 445 F. Supp. 2d 320, 342 (S.D.N.Y. 2006) | Aucune affaire directement à ce propos |
Caroline du Nord | Broad Evidence Rule « 'Le test approprié de la valeur réelle dans un cas particulier dépend de la nature du bien assuré, de son état et des autres circonstances existant au moment du sinistre.' Surratt v. Grain Dealers Mutual Ins. Co., 74 N.C.App. 288, 293, 328 S.E.2d 16, 20 (1985). 'Les critères généralement utilisés pour déterminer la valeur réelle sont la valeur marchande du bien, le coût de reproduction ou de remplacement du bien et la règle des preuves larges. Selon la règle des preuves larges, tout élément de preuve tendant logiquement à la formation d'une estimation correcte de la valeur du bien assuré au moment du sinistre, y compris la preuve de la juste valeur marchande et du coût de remplacement du bien, peut être pris en compte.' » Kinlaw v. N. Carolina Farm Bureau Mut. Ins. Co., 389 S.E.2d 840, 844 (N.C. Ct. App. 1990) | Oui « Pour apporter une conclusion au fait que la main-d'œuvre n'est pas dépréciable,... 'imposerait à l'entreprise une responsabilité qu'elle n'a pas assumée' et fournirait au plaignant un avantage qu'il n'a pas payé. » Accardi v. Hartford Underwriters Ins. Co., 838 S.E.3d 454, 457-458 (N.C. |
Dakota du Nord | Juste valeur marchande « D'ordinaire, 'valeur réelle', 'juste prix du marché' et 'valeur marchande' sont synonymes. » Lors de l'estimation de la valeur marchande, « cette valeur peut être considérée comme la somme qui, compte tenu de toutes les circonstances, aurait pu être obtenue, c'est-à-dire le montant qui aurait vraisemblablement été arrêté suite à des négociations équitables entre un propriétaire désireux de vendre et un acheteur désireux d'acheter ». Butler v. Aetna Ins. Co. of Hartford, Conn., 256 N.W. 214, 219 (N.D. 1934) | Aucune affaire directement à ce propos |
Ohio | Pas certain « En Ohio, la valeur réelle est établie selon l’une des deux méthodes suivantes : la valeur marchande du bien au moment du sinistre ou le coût des réparations moins la dépréciation éventuelle ». Asmaro v. Jefferson Ins. Co. of New York, 574 N.E.2d 1118, 1122 (Ohio Ct. App. 1989) « En Ohio, en l’absence de terme contractuel restrictif particulier tel que 'valeur réelle', il semble que l’une ou l’autre mesure des dommages-intérêts soit acceptable dans le calcul du montant de la perte…. En ce qui concerne la question précise dont nous sommes saisis, les tribunaux de l’Ohio n’ont pas, à notre connaissance, exprimé de préférence entre ces options pour définir le sens à attribuer au terme contractuel 'valeur réelle' ». Florea v. Nationwide Mut. Fire Ins. Co., No. 7908, 1983 WL 5030, at *3 (Ohio Ct. App. Jan. 28, 1983) « Pour déterminer la valeur réelle, nous sommes d’accord avec la majorité des tribunaux qui ont adopté la règle des 'preuves larges' décrite dans 15 Couch on Insurance (2d) (1966), § 54:249 ». Sudvary v. Ohio Farmers Ins. Co., No. 48174, 1984 WL 6351, at *6 (Ohio Ct. App. 6 décembre 1984) | Non « Ni le contrat d'assurance, ni le code administratif de l'Ohio ne définissent la 'dépréciation'. » Et la Cour suprême de l'Ohio n'a pas émis de jugement sur cette question. Ainsi la dépréciation reste indéfinie et (selon l'assuré) elle reste ambiguë. Nous convenons que le contrat est ambigu et que (l'assureur) a déprécié à tort le coût du travail dans le calcul de la valeur réelle. » Perry v. |
Oklahoma | Broad Evidence Rule « En résumé, la valeur réelle est déterminée par la règle de la preuve large ». Redcorn v. State Farm Fire & Cas. Co., 55 P.3d 1017, 1021 (Okla. 2002) | Oui « Redcorn a choisi un contrat reposant sur la 'valeur réelle' et a payé des cotisations qui étaient fonction de ce choix. Il a assuré une surface de toit, pas deux composants, matériel et main-d'œuvre. Il n'a pas payé pour un contrat hybride de valeur monétaire pour les matériaux de couverture et de coûts de remplacement pour la main-d'œuvre. Interpréter la police de cette manière enrichirait injustement l'assuré. » Redcorn v. State Farm Fire & Cas. Co., 55 P.3d 1017, 1021 (Okla. 2002) |
Oregon | Pas certain - Dépend des détails du dossier « En outre, il ne serait pas conforme au droit de l'Oregon de dire qu'il n'existe qu'un seul critère pour déterminer la valeur réelle. L’assurance incendie ayant pour objet d’indemniser, c’est-à-dire de compenser, sans enrichissement, la perte causée par un sinistre, il ne peut exister de critère universel pour déterminer la valeur des biens endommagés ou détruits. Ore. Mutual Fire Ins. Co. v. Mathis, 215 Or. 218, 334 P.2d 186 (1959). Il appartient aux évaluateurs et à l’arbitre, en fonction des faits de chaque affaire, de déterminer l’indemnisation appropriée lorsque les parties ne peuvent s’accorder ». Schnitzer v. S. Carolina Ins. Co., 661 P.2d 550, 552 n.5 (Or. Ct. App. 1983) | Aucune affaire directement à ce propos |
Pennsylvanie | Coût de la réparation ou du remplacement moins la dépréciation « La 'valeur réelle' correspond au coût de réparation ou de remplacement, moins la dépréciation. » Canulli v. Allstate Ins. Co., 462 A.2d 286, 287 (Pa. Super. Ct. 1983) | Oui. Pas certain lorsque le sinistre n'est que partiel Autoriser l’amortissement de la main-d’œuvre et considérer qu'un bien couvert, comme une toiture, fait référence à un produit fini, qui est « le résultat » ou une manifestation physique de la combinaison du savoir-faire, de la main-d'œuvre, des matériaux physiques... et de tout autre élément requis pour produire la toiture finale en tant que telle. » Papurello v. State Farm Fire & Cas. Co., 144 F. Supp.3d 746 (W.D. Penn. 2015) « Nous concluons que, dans les situations de sinistres partiels, un assureur ne peut pas déduire la dépréciation du coût de remplacement à neuf d'un contrat, sauf indication claire du contraire, et que l'expression 'valeur réelle' ne peut être interprétée comme incluant une déduction pour dépréciation, lorsqu'une telle déduction irait à l'encontre de l'attente de l'assuré quant à sa juste indemnisation. » Kane v. State Farm Fire & Cas. Co., 841 A.2d 1038, 1047 (Pa. Super. Ct. 2003) |
Rhode Island | Broad Evidence Rule Dans cette affaire, il a été demandé au tribunal de déterminer quel critère devrait être appliqué pour déterminer la valeur résiduelle du chalet des Vogt. Cette question est une question de droit et semble être une question de première impression dans cet État. Après avoir examiné le droit en vigueur dans d’autres États et comparé les différents critères alternatifs, notre Cour a décidé d’adopter la règle de la preuve large. » Vogt v. Rhode Island Joint Reinsurance Ass'n, No. C.A. NC 98-439, 1999 WL 1062207, at *3 (R.I. Super. 15 octobre 1999) | Aucune affaire directement à ce propos |
Caroline du Sud | Règle Broad Evidence Rule implicite « Je vous déclare en outre, en ce qui concerne la mesure des dommages-intérêts, que les polices d’assurance incendie prévoient que les assureurs incendie paieront la valeur réelle du bien au moment du sinistre, sans toutefois excéder le montant qu’il en coûterait pour réparer ou remplacer le bien par du matériel de même nature et de même qualité » ; et à ce propos, je vous déclare que le coût du remplacement et des réparations n’est pas déterminant en ce qui concerne cette valeur réelle, mais qu’il constitue une preuve de la valeur et que vous pourrez en tenir compte avec les autres éléments de preuve pour déterminer le montant des dommages-intérêts éventuels ; et vous pouvez considérer à la fois la preuve de la valeur réelle du bien endommagé qui a été présenté dans cette affaire et la preuve du coût des réparations pour vous aider à arrêter le montant approprié des dommages et intérêts…. 'Je vous déclare en outre que la propriété détruite ou endommagée le 27 juin 1950 était utilisée depuis 1930. Par conséquent, pour déterminer la valeur réelle en 1950, vous pouvez considérer sa nouvelle valeur ou son coût et tenir compte de toute dépréciation du bien entre 1930 et 1950 à déduire de la nouvelle valeur ou du coût. En d’autres termes, monsieur le président et messieurs, je vous déclare que c’est une chose que vous pouvez prendre en considération pour calculer les dommages et intérêts. Ce n’est pas la seule règle, ce n’est ni définitif ni concluant, mais c’est une règle que vous pouvez suivre si vous estimez que les plaignants ont le droit de récupérer ces sommes'. » S. Carolina Elec. & Gas Co. v. Aetna Ins. Co, 120 S.E.2d 111, 117 (S.C. 1961) | Aucune affaire directement à ce propos |
Dakota du Sud | Broad Evidence Rule « Dans l'affaire Lampe Market Co. v. Alliance Ins. Co., 71 S.D. 120, 22 N.W.2d 427, 428 (1946), nous avons adopté la "règle de la preuve étendue" qui permet de prendre en compte toutes les preuves qu'un expert peut juger utiles pour déterminer la valeur. » Zochert v. Nat'l Farmers Union Prop. & Cas. Co., 576 N.W.2d 531, 533 (S.D. 1998) | Aucune affaire directement à ce propos |
Tennessee | Règle des preuves larges ou valeur à neuf moins dépréciation « La règle du remplacement moins la dépréciation et la règle des preuves larges servent à réaliser l'indemnisation. » Braddock v. Memphis Fire Ins. Corp., 493 S.W.2d 453, 460 (Tenn. 1973) | Non Considérant que « la dépréciation peut uniquement être appliquée au coût des matériaux, et non aux coûts du travail » le tribunal a déclaré « qu'il n'était pas nécessaire pour ce tribunal de rendre une décision quant à savoir si le travail peut logiquement être déprécié ou si l'indemnité est versée. Nous jugeons suffisant de déclarer les contrats ambigus et, selon notre poids de vue, l'interprétation de l'assuré doit prévaloir. » Lammert v. Auto-Owners (Mut.) Ins. Co., 572 S.W.3d 170, 179 |
Texas | Juste valeur marchande « Lorsque le contrat prévoit que la mesure des dommages-intérêts est la valeur réelle du bien endommagé ou détruit, celle-ci équivaut à une mesure de la valeur marchande des dommages. » U. S. Fire Ins. Co. v. Stricklin, 556 S.W.2d 575, 582 (Tex. Civ. App. 1977) | A priori, oui « Parce que les frais généraux et les profits de l'entreprise du bâtiment générale (« GCOP »), la taxe de vente, les coûts de réparation et la valeur du bien représentent ensemble la valeur totale du coût du remplacement, il en résulte naturellement que le GCOP, la taxe de vente, les coûts de réparation et la valeur du bien doivent être dépréciés ensemble pour atteindre le montant de la valeur réelle indemnisée. » Tolar v. Allstate Texas Lloyd's Co., 772 F. Supp. 2d 825, 831 (N.D. Tex. 2011) |
Utah | Valeur à neuf moins dépréciation « Valeur réelle : coût de remplacement diminué de la dépréciation, en fonction de l’âge et de la vétusté de votre bien. » Utah Insurance Department, Glossary of Homeowner Insurance Terms (July 19, 2017), https://insurance.utah.gov/consumer/auto-home/home-insurance/home-glossary (consulté la dernière fois le 31 janvier 2018) | Aucune affaire directement à ce propos |
Vermont | Broad Evidence Rule « La recherche de la valeur réelle des biens assurés détruits par un incendie ne se limite pas à une formule unique. L’assuré et son assureur sont libres de recourir à tout élément probant qui aide logiquement à la formation d’une estimation exacte de la valeur du bien tel qu’il était avant les dommages…. La valeur marchande et le coût du remplacement sont tous deux des références admises pour déterminer les pertes dues au feu, 'mais ce sont des références et non des règles strictes'. » Eagle Square Mfg. Co. v. Vermont Mut. Fire Ins. Co., 212 A.2d 636, 638 (Vt. 1965) | Non « Le Département est d'avis que la 8 VSA § 4724 (9) (F) interdit la dépréciation du coût de la main-d'œuvre, qui constitue donc une pratique d'indemnisation inéquitable, en violation de 8 VSA § 4723 (loi du Vermont sur les pratiques commerciales en matière d’assurance) lorsqu’elle est commise ou exécutée à une fréquence telle qu'elle indique qu'il s'agit d'une pratique commerciale. » Bulletin 184, 2015 WL 1975918 (VT INS BUL) |
Virginie | Broad Evidence Rule « Lors de la détermination de la valeur réelle, le tribunal devrait tenir compte de la valeur marchande du bien, du coût de remplacement ou de reproduction du bien et de toute preuve tendant logiquement à la formation d'une estimation correcte de la valeur du bien détruit. » Filter Products Co., Inc. v. Travelers Indemn. Co. of Am., No. LK-1277-3., 1987 WL 488731, at *2 (Va. Cir. Ct. 5 octobre 1987) | Aucune affaire directement à ce propos |
Washington | Pas certain « Nous adoptons la décision et la justification de la Cour suprême de Californie dans l'affaire Jefferson, à savoir que 'valeur réelle' au sens des termes réglementaires relatifs au contrats d'assurance incendie est synonyme de 'juste valeur marchande' et ne signifie pas coût de remplacement moins dépréciation. » National Fire Ins. Co. of Hartford v. Solomon, 638 P.2d 1259, 1263 (Wash. 1982) « Les faits présentés dans l'affaire National Fire Ins. Co. v. Solomon, 96 Wash.2d 763, 638 P.2d 1259 (1982) imposent de limiter ses décisions à ces faits et à la politique en cause. L'affaire découle du rejet par le tribunal de première instance de la requête de l'assureur visant à faire respecter les dispositions du contrat en matière d'évaluation. La Cour en a toutefois examiné le fondement. Se fondant sur une loi californienne, la cour a statué que la valeur résiduelle était la juste valeur marchande sans dépréciation. La définition statutaire d'un autre État ne devrait pas influencer notre interprétation. » Hess v. N. Pac. Ins. Co. , 859 P.2d 586, 592 (Wash. 1993) (emphase originale) Dans des États, tels que celui de Washington, qui suivent la 'règle des preuves larges', les tribunaux recevront toute preuve tendant logiquement à établir la valeur réelle. » Bulletin 89-3, 1989 WL 1594517 (WA INS BUL) | Non Le tribunal a estimé que les termes du contrat étaient ambigus et qu'un assureur avait indûment amorti les coûts de main-d'œuvre alors que le contrat définissait la valeur réelle comme « le coût de la réparation ou du remplacement d'un bien par un bien de même type et de même qualité, moins la dépréciation due à la détérioration physique et à l'obsolescence. » Lains v. American Family Mut. Ins. Co., No. C14-1982-JCC, 2016 WL 4533075, at *2 (W.D. Wash. 2 février 2016) |
Virginie-Occidentale | Aucune affaire directement à ce propos | Aucune affaire directement à ce propos |
Wisconsin | Broad Evidence Rule « La Cour a toujours suivi ce qu'on a appelé la 'règle des preuves larges', ce qui laisse une marge de manœuvre et une latitude considérables au juge des faits. » Doelger & Kirsten, Inc. v. Nat'l Union Fire Ins. Co. of Pittsburgh, Pa., 167 N.W.2d 198, 199-200 (Wis. 1969) Mais voir, Coppins v. Allstate Indem. Co., 857 N.W.2d 896, 906-07 (Wis. Ct. App. 2014) (critiquant la règle des preuves larges appliquée aux faits de l'affaire et appliquant la règle du coût de remplacement moins la dépréciation) | |
Wyoming | Aucune affaire directement à ce propos | Aucune affaire directement à ce propos |
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