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L'indemnisation de l'assuré est un principe fondamental du secteur de l'assurance des biens. Un principe similaire veut que le titulaire de la police soit « indemnisé », mais pas mis dans une meilleure position qu'avant le sinistre. Ces principes de base ont conduit à l'utilisation quasi universelle par le secteur de l'assurance des biens de la disposition d'évaluation connue sous le nom de valeur réelle en espèces (ACV).
Au fil du temps, les litiges concernant la valeur réelle ont donné lieu à des interprétations juridiques qui changeaient selon les juridictions, de sorte qu'il n'existait pas de règle ou de loi unique régissant la manière de déterminer la valeur réelle. Ces dernières années, les attaques contre les méthodes d'évaluation utilisées dans certains États ont conduit à des calculs de la valeur réelle imposés par les tribunaux ou par la loi, allant bien au-delà du concept d'indemnité et, souvent, aboutissant à des calculs des pertes qui vont bien au-delà de la « réparation » assurée. Dans ces juridictions, l'amélioration de la couverture (et non l'indemnisation et la « réparation ») est devenue la couverture de base garantie à l'assuré, non pas par les conditions expresses de la police, mais par la loi et les dispositions statutaires.
En raison de ces développements, certaines limitations touchent désormais sur la façon de calculer la valeur réelle et sont si restrictives que nous devons nous demander si le langage de l'évaluation de la valeur réelle devrait être éliminé complètement des polices d'assurance. Nous devons nous demander s'il existe une meilleure façon de ramener les polices d'assurance de biens à leur intention initiale, à savoir indemniser l'assuré pour la perte réelle subie.
Ce document aborde la question en détail et offre des recommandations pratiques pour un secteur actuellement embourbé dans des batailles juridiques coûteuses, dont les résultats peuvent aboutir à des calculs de la valeur réelle fondamentalement incompatibles avec le principe de base de l'indemnisation.
Les premières polices d'assurance de biens de première partie utilisaient la valeur réelle comme base d'évaluation des biens assurés et des pertes. La valeur réelle constitue une terminologie propre à l'assurance, et ce terme n'est presque jamais mentionné dans l'immobilier ou d'autres formes d'évaluation.
Au cours des 50 dernières années, les polices à valeur réelle ont été largement remplacées par des polices à coût de remplacement (RCV) qui permettent une amélioration en cas de réparation ou de remplacement du bien, et ces polices sont devenues le produit d'assurance immobilier standard vendu aux États-Unis. Dans ces polices RCV, un assuré reçoit le coût de l'installation de nouveaux matériaux sans aucune déduction pour l'âge, l'usure ou la détérioration inhérente aux éléments de construction endommagés au moment du sinistre.
La reconnaissance par l'industrie de l'assurance que les polices d'assurance RCV assurent un remplacement du « neuf contre du vieux » des biens endommagés a conduit à une disposition commune de la police exigeant que le titulaire de la police répare ou remplace les biens endommagés ou détruits (généralement dans une période spécifiée) afin que la couverture s'applique. Si ce n'est pas le cas, l'évaluation de la perte est calculée en fonction de la valeur réelle historique. Dans la plupart des cas, l'obligation fondamentale de l'assureur qui possède une police RCV est de calculer le coût de réparation ou de remplacement des biens endommagés et d'effectuer le paiement du montant de la valeur réelle avant d'effectuer un paiement final après que les biens endommagés ont été effectivement réparés ou remplacés. Généralement, les polices d'assurance possèdent des termes limitant le paiement final au coût de remplacement calculé et convenu, ou au montant que le titulaire de la police dépense effectivement pour le remplacement, en fonction du montant le moins élevé.
Trois méthodes sont employées pour calculer la valeur réelle et celles-ci varient énormément d'un État à l'autre :
Des trois méthodes, la méthode du coût de remplacement moins la dépréciation est de loin la plus utilisée. En appliquant cette méthode, la perte du coût de remplacement est d'abord déterminée, puis un ajustement est effectué sur la base de la détérioration antérieure au sinistre d'un élément de la construction endommagé ou détruit. Comme la plupart des sinistres n'entraînent pas la destruction totale des biens assurés, cette méthode est généralement applicable, que le sinistre soit estimé avec le coût de remplacement moins la dépréciation, selon valeur marchande ou selon la règle de la preuve étendue. La raison en est que la diminution de la valeur d'un élément de construction est généralement synonyme du coût antérieur au sinistre pour rendre l'élément « comme neuf ». [1]
Par exemple, lorsqu'une maison endommagée par le vent avait des fenêtres pourries qui ont dû être remplacées avant le sinistre, l'assureur calcule la valeur réelle en appliquant la dépréciation au coût de remplacement des fenêtres, qui est le montant pour rendre les fenêtres « comme neuves » avant le sinistre. En faisant cela, l'assureur calcule le montant permettant de remettre l'assuré dans la même position qu'il occupait immédiatement avant le sinistre - une position ni mieux, ni pire.
De l'avis de l'auteur, la règle la plus équitable pour déterminer la valeur réelle est la règle de la valeur marchande, qui est la règle minoritaire aux États-Unis et qui était la norme d'après laquelle les pertes de valeur réelle étaient calculées en Californie jusqu'à récemment. Cette règle implique que la « perte » est mesurée comme un concept économique dans lequel la perte financière de l'assuré, résultant d'un danger couvert par l'assurance, est le montant par lequel la valeur marchande du bien a été diminuée par le dommage.
La règle de la preuve étendue, qui est la règle majoritaire des décisions judiciaires aux États-Unis, trouve ses racines dans la décision 1928 de la Cour d'appel de New York dans l'affaire McAnarney vs. Newark Fire Insurance Company. [2] Dans cette décision, McAnarney était le propriétaire d'une brasserie de bière qui a été détruite par un incendie. L'incendie s'est déclaré pendant la loi nationale sur la prohibition, rendant la production de malt illégale. McAnarney a déposé une réclamation pour réparer la propriété en vertu de sa police ACV. Newark a adopté la position selon laquelle, comme la brasserie était un bien à usage spécial qui existait uniquement dans le but de produire un produit interdit par le gouvernement américain, le bien avait peu de valeur ou aucune valeur. En dernière instance, le tribunal rejeta les méthodes d'évaluation de chaque partie, en déclarant que de multiples facteurs doivent être pris en compte pour déterminer le montant de la perte.
Dans la décision McAnarney, le tribunal a déclaré ce qui suit :
« Lorsque des bâtiments assurés ont été détruits, le juge statuant sur les faits peut, et doit, appeler à son aide, afin d'assurer une indemnisation complète, tous les faits et circonstances qui concorderaient logiquement à la formation d'une estimation correcte de la perte. Elle peut prendre en considération le coût d'origine et le coût de reproduction ; les avis sur la valeur donnés par des témoins qualifiés ; les déclarations contre les intérêts qui ont pu être faites par l'assuré ; les utilisations lucratives auxquelles les bâtiments auraient pu être destinés, sans oublier tout autre fait concourant raisonnablement à éclairer le sujet. »
Les applications de la valeur marchande et de la preuve étendue permettent à un assureur de prendre en compte des facteurs économiques lorsque la valeur réelle n'est pas facilement calculée en quantifiant l'étendue de la détérioration des éléments du bâtiment afin de déterminer le montant nécessaire à l'indemnisation. Par exemple, à la fin des années 1970 et au début des années 1980, le déclin urbain dans les grandes villes américaines a fait que la valeur marchande des structures existantes ne représentait qu'une petite fraction de leur coût de remplacement. Il n'était pas rare qu'un bâtiment ayant un coût de remplacement de 1 millions de dollars ait une valeur marchande de 100 000 dollars, en incluant le terrain et le bâtiment. [3] Dans ces cas, la détermination de la perte de la valeur réelle par le calcul du coût de remplacement moins la dépréciation, dans laquelle la dépréciation était limitée uniquement à la détérioration, donnait généralement une valeur réelle plusieurs fois supérieure à la perte économique subie par le titulaire de la police. Cela a créé un risque moral dans la mesure où un titulaire de police peut récupérer plus que la perte économique réelle sans effectuer de réparations.
En résumé, si la valeur réelle est définie de façon appropriée comme « une somme donnant lieu à une indemnisation », alors la méthode de la valeur marchande est la façon la plus équitable de déterminer la valeur réelle car elle fonde son calcul uniquement sur la perte économique subie par le titulaire de la police. [4]
Au début des années 1990, l'auteur a été retenu comme expert en litige dans une affaire concernant un incendie survenu en juin 1988 dans un bâtiment scolaire de plus de 50 ans à Wantagh, Long Island, New York. L'école était située dans un quartier résidentiel qui était resté pratiquement inoccupé pendant près de dix ans avant que Wantagh ne conclue un accord, avant que l'incendie ne se produise, afin de vendre l'école, et la propriété sur laquelle elle se trouvait, au promoteur Stewart Dickler. Le coût de la réparation des dommages causés par l'incendie a dépassé les 3 millions de dollars ; cependant, Cigna a déterminé que cela n'avait pas produit de perte de valeur réelle compensable sous la police de Wantagh pour plusieurs raisons, y compris le fait que Wantagh (l'assuré désigné) n'avait aucun fondement économique pour poursuivre une réclamation pour un bâtiment qu'il avait jugé sans valeur. Après l'incendie, mais avant la conclusion du contrat, Dickler a négocié et obtenu une cession des droits de Wantagh en vertu de la police alors qu'il était en contrat pour acheter le terrain et le bâtiment. Les faits suivants étaient connus de Cigna au moment où elle a déterminé que la perte de valeur réelle était de zéro :
Pour finir, Dickler a intenté un procès contre Cigna. Au procès, l'auteur a témoigné qu'en vertu de la règle de la preuve étendue de New York, il était évident que la prise en compte de tous les éléments de preuve qui permettrait à un expert de définir une « indemnisation » aboutirait à un calcul de perte de la valeur réelle de zéro. Non seulement il n'y avait aucune diminution de la valeur marchande de la propriété avant et après le sinistre, mais tout paiement résulterait en une aubaine économique pour Dickler (ou, d'ailleurs, pour l'assuré désigné, Wantagh). Cependant, plutôt que d'utiliser le langage traditionnel de la valeur réelle que l'on trouve dans la plupart des polices de New York (qui, à cette époque, définissaient rarement le terme de valeur réelle), la police de Cigna définissait la valeur réelle comme « le coût de remplacement moins la dépréciation ».
Lors du procès, le tribunal fédéral a accordé le coût de remplacement sans déduction pour la dépréciation. Cigna a fait appel. En dernière instance, la Cour d'appel du troisième circuit a jugé que, parce que Cigna avait choisi de définir la dépréciation dans sa police, il lui était interdit de calculer la perte en utilisant la règle de la preuve étendue. Lors du procès, l'auteur a également témoigné que la dépréciation est définie simplement comme « une perte de valeur, quelle qu'en soit la cause », ce qui est la définition légale et communément reconnue dans les affaires impliquant l'évaluation de biens immobiliers. Malgré cela, la cour d'appel a estimé que dans le domaine de l'assurance, le sens commun de la « dépréciation » comprend uniquement la détérioration physique, et que Cigna n'avait donc pas le droit de calculer la perte en vertu de la règle étendue de New York.
Il est utile d'examiner le raisonnement de la cour, en partie : [5]
« Nous devons ensuite déterminer comment calculer la valeur réelle. Les contrats d'assurance omettent souvent de définir la valeur réelle, en laissant cette tâche aux tribunaux. Les tribunaux confrontés à de tels contrats ont défini le terme valeur réelle essentiellement de trois façons : 1) comme la juste valeur marchande ; 2) comme le coût de remplacement moins la dépréciation, et 3) selon la règle de la preuve étendue. La règle de la preuve étendue permet à l'enquêteur de tenir compte de tous les éléments de preuve pertinents concernant la valeur, y compris le coût de restauration ou de remplacement de l'immeuble moins la dépréciation, l'âge du bien, la valeur économique du bien, l'état dans lequel le bien est maintenu, le revenu tiré de l'utilisation de l'immeuble, la localisation du bien, le degré de désuétude économique, tant structurelle que fonctionnelle ; le profit susceptible d'être obtenu à partir du bien ; les matériaux composant le bâtiment ; la valeur marchande ; les opinions sur la valeur données par des témoins qualifiés ; les utilisations lucratives potentielles auxquelles le bâtiment aurait pu ou pourrait être destiné ; la valeur du bâtiment à des fins de location ; et tout autre fait révélé par la preuve pouvant éventuellement renseigner la valeur réelle du bâtiment au moment de la perte, y compris la valeur de récupération du bien, le cas échéant. Insuring Real Property § 24.04(2) at 2430 (Stephen A. Cozen, éd., 1989).
Dans McAnarney v. Newark Fire Ins. Co., 247 N.Y. 176, 159 N.E. 902 (1928), une affaire portant sur des usines de production de malt qui ne pouvaient plus être utilisées aux fins prévues en raison de la loi fédérale sur la prohibition, la cour d'appel de New York a interprété le terme non défini de valeur réelle dans la police d'assurance incendie standard de New York. Le tribunal a rejeté à la fois la valeur marchande et le coût de remplacement moins la dépréciation comme définitions appropriées de la valeur réelle et a plutôt adopté la règle de la preuve étendue. CIGNA soutient que, parce que la loi de New York s'applique à notre cas, McAnarney exige que nous définissions la valeur réelle conformément à la règle de preuve étendue. En effet, le témoin expert de CIGNA à propos de la valeur du bâtiment est initialement parvenu à sa conclusion concernant l'absence de valeur réelle du bâtiment en employant la règle de preuve étendue, ce qui lui a permis de prendre en compte sa conviction que l'existence du bâtiment empêchait des utilisations plus rentables du terrain sur lequel se trouvait le bâtiment.
Cependant, nous ne pouvons ignorer le langage du contrat dans ce cas, qui définit la valeur réelle comme le coût de remplacement moins la dépréciation. Les tribunaux de New York n'appliquent la règle de la preuve étendue que lorsque le contrat d'assurance, comme la police incendie standard de New York, ne définit pas lui-même la valeur réelle. Lorsque les parties à un contrat d'assurance conviennent de définir la valeur réelle comme le coût de remplacement moins la dépréciation, la règle de la preuve étendue ne s'applique pas. » [6]
En fin de compte, comme Dickler n'a présenté aucune preuve de dépréciation au procès, la cour d'appel lui a donné le choix d'accepter le montant de la dépréciation certifié par l'auteur ou d'entreprendre un second procès pour déterminer la dépréciation physique. L'auteur a ensuite témoigné en tant qu'expert lors d'un second procès au cours duquel Cigna l'emporté avec son calcul concernant le montant de la dépréciation physique (détérioration). Le paiement final a dépassé les 1 million de dollars. [7]
Avant la destruction du World Trade Center (WTC) en 2001, le propriétaire du bien, l'autorité portuaire de New York et de New Jersey, a demandé des propositions pour souscrire un accord de bail net à long terme afin d'exploiter le site du WTC. Le site du WTC comprenait deux tours de 110 étages, deux structures basses, le plus grand centre commercial de Manhattan et des zones de sous-sol sous les tours (la « baignoire »). Des offres ont été reçues de la part de nombreux opérateurs immobiliers. Après l'annonce initiale de l'attribution du bail à une entité immobilière new-yorkaise (Vornado), les parties n'ont pas réussi à conclure un accord au cours du premier trimestre 2001. Peu de temps après, le promoteur new-yorkais Larry Silverstein (et ses partenaires) a conclu un accord de location nette de la propriété pour une valeur déclarée de 3,2 milliards de dollars. Seulement quelques semaines avant l'attaque terroriste du 11 septembre 2001, les parties Silverstein (World Trade Center Properties) étaient en négociation afin de souscrire une assurance immobilière.
Le 11 septembre 2001, la propriété assurée du WTC a été détruite lors d'une attaque terroriste. Cependant, à ce moment-là, la police d'assurance finale n'avait pas été entièrement négociée et émise. Bien que près de deux douzaines d'assureurs aient émis des attestations dans lesquelles ils acceptaient de participer au programme d'assurance, la rédaction finale de la police n'a jamais été approuvée. Peu de temps après le 11/9, WTC Properties a informé le marché intéressé des assureurs que les deux impacts d'avions constituaient deux événements distincts, ce qui leur donnait droit à deux fois la limite de police indiquée de 3,2 milliards de dollars. Bien que cette affaire ait fait l'objet d'un litige pendant plusieurs années et que la majorité du marché ait été responsable d'un seul événement [8], certains transporteurs ont été jugés responsables de deux événements. Au bout du compte, comme les experts des assureurs ont jugé que ni les pertes de la valeur de remplacement ni celles de la valeur réelle n'épuisaient le double de la limite de la police, les questions des montants devaient encore être déterminées. Voilà pourquoi les différends relatifs à l'évaluation ont été soumis à un groupe d'évaluateurs pour qu'ils tranchent. [9]
Avant le 11/9, Travelers Insurance Company (« Travelers ») a accepté de prendre part à l'assurance des biens et négociait avec son courtier, (Willis) pour que son formulaire de police soit adopté à la fois par le marché des assureurs et par l'assuré. Dans les faits, Travelers a officiellement émis son formulaire de police à destination de WTC Properties plusieurs jours après le 11/9, en informant WTC Properties que son formulaire régirait les obligations de Travelers par rapport à la réclamation.
Le formulaire de Travelers présentait la définition suivante de valeur réelle :
« La valeur réelle désigne le coût de la réparation, de la reconstruction ou du remplacement des biens immobiliers perdus ou endommagés, au moment et à l'endroit du sinistre, par d'autres biens de taille, de matériau et de qualité comparables, moins les provisions pour détérioration physique, dépréciation, obsolescence et appauvrissement. »
Dans le cadre de la détermination de la valeur entreprise à la fois dans le cadre du litige et de l'évaluation, les assureurs ont formulé des opinions basées sur la définition ci-dessus qui ont conduit à la conclusion que la perte économique subie par WTC Properties était équivalente à la valeur marchande contributive des bâtiments qui ont été détruits le 11/9 par rapport la valeur marchande totale de la propriété. [10]
Au cours du processus d'évaluation, les parties ont demandé au tribunal d'interpréter la formulation de la valeur réelle de Travelers afin d'informer la commission d'évaluation de la méthode appropriée pour calculer la perte de la valeur réelle. Un examen de la discussion du tribunal sur la valeur réelle est utile : [11]
« Tout d'abord, l'argument des assureurs se sert d'une lecture de la dépréciation appropriée à l'analyse spécifique du tribunal dans l'affaire McAnarney sur ce qu'il faut faire lorsqu'une police d'assurance ne contient pas de définition de la valeur réelle, et l'impose au formulaire de Travelers, qui contient une telle définition, même si la lecture dans un contexte est incontestablement incompatible avec sa lecture dans l'autre contexte. La clause standard d'assurance incendie de New York en vigueur à l'époque de McAnarney assurait les propriétaires de biens jusqu'à concurrence de la valeur réelle (fixée avec les déductions appropriées pour cause de dépréciation) des biens au moment de la perte ou des dommages. Après avoir énoncé la règle de la preuve étendue décrite ci-dessus, le tribunal a indiqué que le mot (dépréciation) signifie, par dérivation et selon l'usage commun, une baisse de valeur (réduction de la valeur). Il est incorrect de considérer cette déclaration sur le sens général du terme comme suggérant que la dépréciation ne peut pas se référer à une baisse de valeur attribuable à une cause particulière, tout en restant fidèle à sa dérivation et à l'usage commun ; la déclaration citée de McAnarney n'impliquait certainement pas que la simple apparition du terme dépréciation dans une police exige que l'enquêteur tienne compte de tout élément de preuve pertinent par rapport une baisse de valeur, peu importe les autres termes figurant dans la police.
La discussion de McAnarney sur la dépréciation apparaît après que le tribunal a déjà déterminé que la règle de preuve étendue s'appliquait, et il est donc approprié, lorsqu'on traite d'une affaire contrôlée par McAnarney, de considérer le terme de manière aussi large que cette règle le permet. La requête des assureurs demande à ce tribunal de faire précisément l'inverse. Les assureurs demandent que l'on détermine que la règle de la preuve étendue s'applique en se fondant sur une lecture a priori extensive de la dépréciation de manière à obliger l'application de la règle de la preuve étendue. C'est-à-dire que les assureurs demandent au tribunal d'utiliser une définition de la dépréciation qui suppose l'applicabilité de la règle de la preuve étendue afin de déterminer que cette règle s'applique. Un argument qui commence par supposer le résultat souhaité est quelque chose de moins convaincant. »
Le tribunal a ensuite abordé le principe d'Indemnité, comme suit :
« Les assureurs suggèrent également que le concept d'indemnité oblige à une interprétation du formulaire Travelers conforme à la règle de la preuve étendue [...] Les assureurs ont certainement raison de dire que l'indemnité est la base et le fondement de tout le droit des assurances [...] et que le but de l'indemnité est de rembourser le propriétaire [...] de la somme qui lui revient. Toutefois, ce concept général, dans la mesure où il est applicable en l'espèce, ne permet pas de conclure que la formulation du formulaire de Travelers est conforme à la règle de la preuve étendue.
Afin de favoriser une indemnisation complète, la règle de la preuve étendue permet à l'enquêteur de tenir compte des nombreux [...] éléments qui contribuent à fixer la valeur d'un bien [...] Cependant, la critique la plus courante et la plus évidente de cette approche, est le manque de certitude ou de prévisibilité qu'entraîne l'utilisation de la règle [...] Les assureurs voudraient que le tribunal interprète le formulaire Travelers, qui prévoit une déduction de quatre facteurs du coût de remplacement, comme une directive visant à tenir compte des nombreux facteurs qui influent sur la valeur d'un bien. Les principes théoriques et généraux du droit de l'assurance des biens n'exigent pas que tous les contrats d'assurance soient lus de manière à fournir une indemnisation complète, en supposant qu'un tel objectif soit réalisable ; ils n'annulent pas non plus le langage contractuel qui renonce à l'établissement des faits sans limites de la règle de la preuve étendue en faveur d'une méthode plus prévisible de détermination de la valeur réelle ».
La question s'est réglée au cours du processus d'évaluation avant que la commission d'évaluation ne détermine dans quelle mesure la dépréciation, l'obsolescence et l'appauvrissement ont diminué le coût de remplacement. En particulier, l'auteur est d'avis que le calcul résultant aurait naturellement conduit la commission d'évaluation à déterminer la perte économique (valeur marchande des structures détruites sans tenir compte de la valeur du terrain).
Bien que le tribunal ait conclu que toutes les définitions de la valeur réelle ne sont pas synonymes « d'indemnité », la police de Travelers fournissait au moins une formule qui aurait pu donner lieu à une véritable indemnisation.
Ces dernières années, la question de savoir si un assureur peut correctement déprécier la main-d'œuvre lors du calcul de la valeur réelle s'est posée. Des recours collectifs ont été intentés dans divers États au motif que les assureurs ont indûment inclus la main-d'œuvre dans la détermination de la dépréciation et de la mesure de la valeur réelle qui en découle. Les tribunaux ont tranché dans un sens comme dans l'autre. Le débat tend à se porter sur la question visant à définir si les tribunaux considèrent le contenu du contrat clair et/ou s'ils jugent qu'un assuré pourra raisonnablement admettre que la main-d'œuvre fait partie des composants soumis à une dépréciation. Ainsi, un tribunal est enclin à autoriser la dépréciation de main-d'œuvre si les contrats d'assurance l'autorisent de manière spécifique. Pour éviter d'autres litiges sur cette question, certains assureurs ont modifié leurs polices pour indiquer spécifiquement que la dépréciation peut être appliquée au coût estimé de la main-d'œuvre, entre autres. [12]
Si la dépréciation de l'ensemble de la valeur de remplacement des biens - à la fois des matériaux et de la main d'œuvre - est logique dans le contexte d'une police d'indemnisation, tous les tribunaux n'ont pas autorisé la dépréciation de la main d'œuvre. En tranchant à l'encontre des assureurs, certains tribunaux ont jugé que les termes « valeur réelle » ou « dépréciation » étaient ambigus.
Malgré les décisions des tribunaux rejetant la dépréciation de la main-d'œuvre, un exemple simple concernant la diminution de la valeur marchande d'un toit sur deux propriétés peut être utilisé pour expliquer pourquoi la dépréciation de la main-d'œuvre est nécessaire en vertu du principe d'indemnisation :
Exemple Scénario Faits
Estimation différentielle
Bien que l'exemple ci-dessus soit facile à comprendre lorsque le concept de valeurs immobilières est en cause, les contestations juridiques et les interprétations des tribunaux ont souvent donné lieu à des décisions qui brouillent les limites entre la signification simple de l'indemnité et le calcul de la valeur réelle. Il est indéniable que le fait de ne pas déprécier la main d'œuvre dans le cadre d'une réclamation d'assurance aura pour conséquence de laisser l'assuré dans une situation meilleure que le coût de réalisation de la toiture « à neuf » avant sinistre. Si l'assuré avait mis la propriété sur le marché avant un sinistre dû au vent, il aurait simplement remplacé la toiture endommagée, vendu la propriété à un prix plus élevé et se serait trouvé dans une meilleure position économique dans la mesure où un assureur avait payé pour la nouvelle toiture. Bien entendu, si les contrats d'assurance tenant compte du coût de remplacement envisagent cette forme d'amélioration, les assureurs n'ont jamais eu l'intention que le calcul de la valeur réelle puisse placer un assuré dans une meilleure situation économique que celle dans laquelle il se trouvait avant le sinistre.
Dans une affaire de dépréciation de la main d'œuvre, le 8e Circuit de la Cour d'appel a expliqué succinctement la question de l'indemnisation : [13]
« Le principe de base de l'assurance de biens classique repose sur le concept de l'indemnisation. L’assuré qui subit un sinistre couvert a le droit de recevoir la valeur intégrale du dommage subi, mais pas davantage, et d'être remboursé, mais sans pour autant se trouver mieux placé qu’avant le sinistre. »
Alors que l'exemple précédent suppose que le toit est totalement usé, les calculs de la valeur réelle tiennent généralement compte de l'âge effectif ou de la durée de vie utile restante d'un élément du bâtiment, puis déduisent le coût pour rendre un élément du bâtiment « comme neuf » au moment du sinistre. Par exemple, supposons que la moquette d'une maison ait une durée de vie utile prévue de dix ans. Au moment du sinistre, la moquette a cinq ans et présente des signes indiquant qu'elle sera totalement usée d'ici à cinq ans. Par conséquent, son âge effectif et sa durée de vie utile restante indiquent que la valeur de la moquette s'est détériorée de 50 %. Il est évident que si la diminution de la valeur marchande d'un bien était prise en compte, le taux de 50 % serait appliqué au nouveau coût de ma moquette (en incluant les matériaux, la main-d'œuvre et les autres coûts) pour obtenir la valeur contributive du bien.
Alors pourquoi le principe d'indemnisation devrait-il s'écarter des principes et pratiques simples utilisés pour déterminer la valeur marchande ?
La perte de la valeur marchande due à un quelconque péril est clairement et sans équivoque la perte économique subie par le propriétaire du bien. Il est intéressant de noter que l'Internal Revenue Service, dans son interprétation du Code des impôts des États-Unis, comprend et reconnaît le concept de perte économique. En cas de perte accidentelle non assurée, un contribuable américain est soumis aux directives suivantes de l'IRS : [14]
« Si votre bien est un bien à usage personnel ou s'il n'est pas complètement détruit, le montant de votre perte accidentelle est le plus petit des deux :
· La base ajustée de votre bien, ou
· la diminution de la juste valeur marchande de votre bien à la suite du sinistre ».
Du point de vue de l'imposition, l'expression « moins de » plafonne la déduction à la base ajustée, car l'IRS reconnaît que la perte économique ne peut être supérieure à la base du propriétaire au moment de la perte. Il est manifeste que l'IRS fonde son interprétation de la déduction fiscale pour une perte non assurée sur le simple principe de l'indemnité et aucune instruction particulière n'est donnée quant à la question de savoir si la main-d'œuvre est amortissable dans le calcul de la réduction de la juste valeur marchande.
L'exemple le plus flagrant de l'abandon du principe d'indemnisation est peut-être l'étude de la valeur réelle en Californie. Pendant de nombreuses années, la Californie a suivi la règle de la valeur marchande. Cela a d'abord changé pour les pertes partielles et plus récemment pour les pertes totales avec une règle de la valeur réelle qui n'a aucun rapport avec le concept de perte économique et d'indemnité. Afin d'illustrer à quel point la Californie s'est éloignée du principe d'indemnisation, voici un exemple de calcul de la valeur réelle dans un sinistre pour lequel une dépréciation globale de 25 % est utilisée en Californie (qui n'autorise pas la dépréciation de la main d'œuvre) par rapport à un État comme New York (qui applique la règle de la preuve étendue) :
Comme indiqué ci-dessus, le calcul de la valeur réelle en Californie donne un montant plus important.
Historiquement, les assureurs ont élaboré deux dispositions d'évaluation de base pour protéger les assurés contre le risque de perte. L'octroi historique de base de la couverture, la valeur réelle, a toujours été conçu comme une méthode d'évaluation reposant sur l'indemnité. La disposition d'évaluation de la valeur à neuf a été conçue pour permettre à l'assuré de remplacer l'ancien par le nouveau, laissant l'assuré dans un état amélioré.
Les États n'ont jamais élaboré une méthode d'évaluation uniforme à appliquer pour tous les sinistres, quelle que soit la juridiction, et dans leurs tentatives de clarifier le principe d'indemnisation, les assureurs ont cherché à préciser la valeur réelle dans leurs polices. Ce faisant, les assureurs ont sans doute fourni une base afin que les assurés contestent le principe d'indemnité inhérent à la signification prévue de valeur réelle.
Cela a conduit à des attaques massives contre le principe de base de l'indemnisation. Les recours collectifs sont le moyen actuel utilisé pour augmenter les mesures de la valeur réelle par rapport à leur intention historique initiale. Ces poursuites ont conduit à des décisions contradictoires et à encore plus d'incertitude. Cela soulève à son tour la question de savoir s'il existe une meilleure approche pour obtenir une indemnisation.
L'une de ces approches consisterait, pour les assureurs, à éliminer la formulation de la valeur réelle dans les polices et à la remplacer par une disposition « d'indemnisation » soigneusement formulée, fondée sur la perte de valeur économique, ce qui ne laisserait aucun doute quant à l'intention de couvrir l'assuré globalement, mais pas plus qu'entier, en tant que garantie de base.
Autrement, les assureurs pourraient peut-être définir la valeur réelle de façon plus descriptive, sans laisser de doute sur ce qui est et n'est pas inclus dans sa définition. Cela comprendrait une définition qui lève tout doute sur le fait que l'obligation fondamentale d'un assureur est d'assurer une indemnisation complète, comme l'a déclaré à juste titre le tribunal de McAnarney, il y a presque 100 ans. Cela restaurait le principe de l'assurance sur la propriété de base dans ses intentions d'origine.
Jonathon C. Held est président-directeur général de J.S. Held, LLC, une société de conseil comptant plus de 1 500 professionnels répartis sur cinq continents. Au cours de son mandat de plus de 45 ans au sein de l'entreprise, M. Held a été responsable de la croissance de la société, qui est passée de deux employés à un cabinet de conseil multidisciplinaire d'envergure mondiale. Au cours de sa carrière, M. Held a occupé les fonctions de consultant et d'expert dans de nombreuses affaires pour des montants élevés et de haut niveau, y compris dans plusieurs des réclamations de propriété les plus élevées de l'histoire. Il a assuré des missions dans tous les 50 États des États-Unis et dans plus de 20 pays sur les cinq continents. Il a été témoin expert et membre d'un panel de résolution de conflits dans de nombreuses affaires à travers les États-Unis. M. Held est aussi l'auteur de nombreux articles et a pris la parole lors de nombreuses conférences, notamment la PLRB, la LEA, l'ABA, la conférence Wind Network, la Lloyds Market Association et la Property Insurance Coverage Group Conference de la Lloyds.
Vous pouvez contacter Jonathon à l'adresse [e-mail protégé] ou au +1 516 621 2900.
[1] « Comme neuf » est calculé comme une somme qui fournira la même utilité et la même durée de vie que l'élément de construction avait lorsqu'il a été installé à l'origine.
[2] McAnarney v. Newark Fire Ins. Co., 247 N.Y. 176, 159 N.E. 902 (1928)
[3] Cette situation se présente encore aujourd'hui dans de nombreuses régions.
[4] L'auteur considère que l'application appropriée de la règle de la preuve étendue exige que l'enquêteur détermine le montant à indemniser pour un assuré. Ainsi, la règle de la preuve étendue et la règle de la valeur marchande devraient donner lieu à des montants identiques dans presque tous les cas.
[5] Dickler v. CIGNA Property and Cas. Co., 957 F.2d 1088 (1992)
[6] Il convient de noter que le tribunal a également estimé que, dans le domaine de l'assurance des biens, la dépréciation est généralement considérée comme une dépréciation « physique » uniquement, sans tenir compte de la définition largement acceptée selon laquelle la dépréciation est une « perte de valeur, quelle qu'en soit la cause. »
[7] En fin de compte, Dickler a prétendu céder ses droits de perception de la valeur résiduelle à une école privée à but non lucratif, à titre de « don de bienfaisance. » Cependant, Cigna a réussi à faire déclarer par un tribunal que ces droits ne pouvaient être cédés.
[8] Avant le 11/9, le courtier d'assurance de WTC Properties, Willis, négociait l'adoption par le marché de son formulaire personnalisé « Wilprop ». Ce formulaire a été jugé par le tribunal comme ayant un langage relatif aux événements qui limitaient les assureurs « Wilprop » à un seul événement. Un procès a finalement déterminé quels assureurs avaient lié la couverture au formulaire « Wilprop ».
[9] L'auteur était initialement un expert en évaluation de la valeur de remplacement et de la valeur réelle pour les assureurs intéressés et, en fin de compte, il est devenu l'évaluateur désigné par la partie dans le cadre de « l'évaluation » de la perte demandée par un assureur (Allianz). Le titulaire de la police ayant rejeté la demande d'évaluation, une bataille juridique s'est engagée pour déterminer si une évaluation était appropriée. Finalement, le tribunal a tranché en faveur d'Allianz et les assureurs de « 2 événements » ont participé à l'évaluation avec l'assuré.
[10] La valeur de la transaction de 3,2 milliards de dollars du bail de 99 ans a été déterminée comme étant la valeur du marché. Après avoir soustrait le terrain restant, la valeur marchande du bâtiment détruit était nettement inférieure à la valeur de transaction. Aucune dépense d'enlèvement des débris n'a été engagée par l'assuré dans le cadre du déblaiement du site, dont le coût a été assumé par le gouvernement. L'auteur a été entendu en tant qu'expert dans le cadre du litige, avant l'évaluation.
[11] SR Intern. Business Ins. Co. Ltd. v. World Trade Center..., 445 F.Supp.2d 320...
[12] Voir aussi Defining Indemnity in the Context of Actual Cash Value Calculations - 2e édition. Jonathon C. Held et Heidi H. Raschke - 2020
[13] In re: State Farm Fire & Cas. Co., 872 F.3d 567,573 (8e Cir. 2017)
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