Sinistres liés à des défauts de construction

Introduction

Les réclamations et les cas concernant les vices de construction sont des scénarios dans lesquels la perte ou le dommage physique est prétendument lié à des éléments de construction défectueux qui devront être réparés ou remplacés. Les réclamations et les cas de défaut typiques concernent les enceintes extérieures du bâtiment ou la structure du bâtiment. Cependant, il est important de noter que d'autres systèmes de la construction peuvent également être concernés tels que l'électricité, la mécanique ou la plomberie. Cet article se concentrera sur les enceintes extérieures des bâtiments.

La cause d'un vice peut être liée à la conception, à l'utilisation de matériaux incorrects ou non approuvés, à des matériaux défectueux, à des techniques inappropriées, à une installation incorrecte ou à une mauvaise exécution des travaux. En plus de la réparation ou du remplacement des éléments de construction défectueux, la réclamation pourra couvrir des réparations à d'autres éléments de construction qui auront été affectés par les éléments défectueux ou qui seront affectés par le remplacement ou les réparations.

Analyse des réclamations pour vice de construction

Les réparations proposées pour corriger les conditions défectueuses peuvent être importantes, allant jusqu’au remplacement du système complet d'enceinte extérieure du bâtiment (fenêtres/vitres, stuc, brique, etc.) et, dans certains cas, la démolition et le remplacement de l'ensemble du bâtiment. Dans de nombreux cas, des inspections et/ou des tests sont effectués à des emplacements représentatifs pour, le cas échéant, déterminer l'étendue du vice et des dommages qui en résultent. La demande de réparation du vice doit être étayée par une analyse technique détaillée qui établira toute défaillance liée aux vices survenus. En règle générale, les réclamations pour vice de construction comprennent également une estimation de la réparation qui sera étayée par des quantités et des prix unitaires détaillés. La base pour la chronologie ou l'âge du vice (ou le délai de prescription) peut varier en fonction de l'emplacement/de l'état.

Selon le vice et l'étendue des dommages allégués, les réclamations pour vice de construction peuvent être assez variées et importantes, mais l'analyse de la plupart des réclamations pour vice comprendra une enquête sur les vices et une analyse des coûts réclamés.

Enquête

Pour examiner correctement les réclamations pour vice de construction, plusieurs parties de la réclamation nécessitent une enquête approfondie. Ces éléments clés de l'enquête comprennent :

• La vérification de l’aspect technique du vice revendiqué, y compris la cause du vice revendiqué et les documents de construction originaux (si disponibles). L'enquête doit également être menée avec une compréhension des techniques de construction et des normes du secteur qui étaient acceptables à l’époque où les éléments de construction ont été installés.
• Lorsque les documents de construction ne sont pas disponibles ou manquent de détails suffisants, l'inspection physique des dégâts peut être requise pour vérifier les matériaux de construction d'origine et les méthodes de construction.
• La détermination de l’ampleur des vices. Leur étendue est-elle limitée ou les vices sont-ils nombreux ? Les pièces défectueuses peuvent-elles être attribuées à des lots défectueux et cernées à des emplacements spécifiques dans le bâtiment ? Cette partie de l'enquête peut inclure une méthode non-destructive, des méthodes destructives, des tests in situ de matériaux et des tests de matériaux retirés.

Analyse des coûts

Afin d'effectuer une analyse des coûts (estimés ?) pour limiter les vices et les dommages, on suivra généralement les étapes suivantes :

• Vérifier les scénarios de réparation proposés, y compris les potentielles mises à niveau des codes de construction, les améliorations ou les réparations d'éléments qui n'ont pas été étudiés ou testés.
• Vérifier les quantités estimées de réparation pour chaque élément concerné par l’étendue des travaux de réparation.
• Vérifier les prix unitaires des estimations de réparation, les majorations et les imprévus (le cas échéant).
• Vérifier d’autres raisons possibles pour l'état des éléments défectueux revendiqués, y compris une mauvaise fabrication ou un manque (ou un mauvais) entretien et répartir ces coûts en conséquence.

Autres considérations

Dans certains cas, si la vérification technique du vice revendiqué entraîne une étendue de travaux de réparation différente ou réduite, une estimation de réparation indépendante peut être requise pour refléter cette nouvelle étendue de réparation. Si des périodes d'assurance uniques ou multiples sont liées aux dommages en question, une répartition des coûts de réparation liés à la ou aux périodes spécifiques peut être requise.

Dans l'analyse des coûts de la réclamation, il est également important d'envisager de séparer (en « blocs » individuels) les coûts liés à la réparation des vices, aux dommages qui en résultent, aux réparations dues aux améliorations, aux mises à niveau du code de construction, aux mises à niveau des normes du secteur et aux réparations liées à l'entretien typique des bâtiments.

• Dans la mesure du possible, envisagez de remplacer par des produits de même nature et de même qualité. Cependant, de nouvelles méthodes peuvent être plus rentables même si elles peuvent autrement être considérées comme des améliorations.

Conclusion

Les réclamations d'assurance contre les vices de construction nécessitent des données d'enquête sur la conception pour permettre une estimation appropriée. L'étendue des réparations doit être examinée en détail pour tenir compte de toute amélioration ou mise à niveau dans les travaux de réparation proposés. Les quantités de réparation doivent être établies en détail afin de valider la quantité de travail pour chaque élément de la réparation.

Remerciements

Nous souhaitons remercier Granger Stuck et Jim Borders pour les informations et l'expertise qu'ils ont apporté à cette recherche.

Jim Borders est directeur général du cabinet Assurance chantier de JS Held. Il est un expert en clôtures et façades extérieures et compte à son actif plus de 25 ans d'expérience en tant que spécialiste en murs-rideaux et vitrages. Jim a de l'expérience dans divers types de bâtiments à travers les États-Unis, notamment des projets commerciaux, des hôpitaux, des centres de recherche, des stades, des aéroports, des hôtels, des logements, et des projets relevant du secteur de l'éducation ainsi que des projets gouvernementaux, requerrant des systèmes de murs-rideaux typiques, des systèmes de vitrages suspendus par câble et des systèmes de vitrages fabriqués sur mesure. De plus, Jim possède de l'expérience en gestion et négociation de contrats, estimation, élaboration et analyse de calendriers, conception, développement de systèmes de contrôle et d'assurance qualité, ainsi qu'en suivi et analyse des coûts, en maquettes pour mesurer la performance des murs-rideaux, conception et intégration de systèmes de protection-incendie dans des murs-rideaux, et en analyse des défaillances des systèmes.

Vous pouvez contacter Jim à l'adresse [e-mail protégé] ou au +1 206 895 9511.

Granger Stuck est directeur général des activités de gestion de l'assurance chantier de J.S. Held. En tant que professionnel de la construction, sa carrière s'étend sur une période de 30 ans. Pour le compte de deux des plus importants entrepreneurs nationaux du bâtiment, il a participé à des projets correspondant à une superficie totale de 6,8 millions de pieds carrés et d'une valeur de 2,1 milliards de dollars. Granger travaille sur d'innombrables projets de construction et différents litiges liés à des retards, aux coûts et autres réclamations liées à la construction. Sa mission consiste essentiellement à proposer une analyse de planification pour déterminer les retards, l'analyse et l'estimation des coûts, ainsi qu'un support en cas de litige.

Vous pouvez contacter Granger à l'adresse [e-mail protégé] ou au +1 206 895 9501.